اسناد مالکیت معارض
به علت بی دقتی بعضی از کارمندان اشتباھاتی در عملیات ثبتی رخ می دھد که خود باعث افزایش حجم کار ادارات ثبت می گرددو ھم موجب مشکلاتی برای مالکان فراھم می شود و مالکی که پس از مد تھا اتلاف وقت موفق به دریافت سند مالکیت شده بعداً خودش یا دیگر مراجع یا اداره ثبت متوجه اشتباه شده و باید نسبت به اصلاح سند مالکیت ملک او اقدام شود البته ناگفته نماند که تعدادی از اشتباھات ثبتی غیر از بی دقتی به لحاظ حجم زیاد کار ادارات ثبت می باشد به ھر حال وقتی که اختلاف یا اشتباھی در عملیات ثبتی رخ دھد مرجع رفع اختلاف و اشتباه ھیأ تھای نظارت است و اگر رأی ھیأ تھای نظارت قابل تجدیدنظر باشد مرجع تجدید نظر شورای عالی ثبت می باشد . ماده ۶ اصلاحی ق ـ ث می گوید (برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباھات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک در مقر ھردادگاه استان ھیأتی به نام ھیأت نظارت مرکب از رئیس ثبت استان یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزیر دادگستری تشکیل م یشود ھیأت مزبور به کلیه اشتباھات و اختلافات مربوط به امور ثبتی در حوزه قضایی استانرسیدگی می نماید برای این ھیأت یک عضو علی البدل از قضات دادگستری یا کارمندان ثبت مرکز استان از طرف وزیردادگستری تعیین خواھد شد.)
ھیأت نظارت
یکی از مراجع مھم برای رسیدگی به اختلافات و اشتباھات ثبتی نظارت است، اعضاء ھیأت نظارت متشکل است از دو نفرقاضی و مدیر کل ثبت استان یا معاون و یا کفیل ثبت استان و قضات عضو ھیأت نظارت از طرف رئیس قوه قضائیه انتخابمی شوند و باید قاضی دادگاه تجدید نظر مرکز استان باشند و ھیأت نظارت یک عضو علی البدل ھم دارد که ممکن است ازکارمندان ثبت یا قضات دادگستری باشد به ھر حال اعضاء ھیأت نظارت در حالت عادی دارای ۲ عضو قضایی و یک عضو ثبتی است ولی ممکن است به علت مأموریت یا معذوریت یا مرخصی یکی از اعضای ھیأت متشکل از سه نفر قاضی باشد یا دو نفر ثبتی و یک نفر قاضی باشد ھیأت نظارت ھر استان در اداره کل ثبت استان تشکیل جلسه می دھند و در ھر ھفته دو جلسه دارند و به اختلافات و اشتباھات ثبتی حوزه قضایی ھمان استان رسیدگی می نمایند .
صلاحیت و وظایف ھیأت نظارت
ھرگاه در اجرای مقررات ماده ۱۱ ق – ث از جھت پذیرفتن تقاضای ثبت اختلافی بین اشخاص و اداره ثبت واقع شود و یااشتباھی تولید گردد و یا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد رفع اختلافات و تعیین تکلیف و یا ابطال و یا اصلاح درخواست ثبت با ھیأت نظارت است .بند ۱ ماده ۳ آیین نامه اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض می گوید: ھرگاه از جھت پذیرفتن تقاضای ثبت بین اشخاص واداره ثبت اختلاف حاصل شود یا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد باید کلیه مدارک طرفین اخذ و با تعیین وقت مناسب آ نھا را برای معاینه محلی به وسیله اخطار دعوت نمود و متذکر شوند که اولاً عدم حضور ھر یک از طرفین مانع رسیدگی نخواھد بود ثانیاً ھر یک از طرفین می توانند تا قبل از وقت رسیدگی برای ملاحظه و اطلاع از مدارک تسلیمی طرف دیگر به اداره ثبت مراجعه نمایند، و سپس در وقت مقرر با معاینه و تحقیق محلی نسبت به تصرفات آ نھا رسیدگی و مراتب وصورتمجلس و اظھارات طرفین و حاضرین را در آن قید و به امضاء حضار رسانیده چگونگی را با ارسال سوابق اظھارنظر خود مبنی بر این که چه شخصی متصرف است و تصرفات به چه نوعی می باشد به ھیأت نظارت گزارش نماید پس ممکن است که اختلافات بین اداره ثبت و متقاضی ثبت باشد و ممکن است اختلافات بین خود متقاضیان باشد، فرضاً شخصی درخواست ثبت یک قطعه باغی را از اداره ثبت به نام خود می نماید و اداره ثبت مدارک و تصرفات متقاضی را کافی نمی داند به عبارت دیگر متقاضی خود را ذی حق و مالک می پندارد ولی اداره ثبت متقاضی را مالک نمی داند در این صورت مرجع رفع اختلافات ھیأت نظارت است و یا این که شخص به عنوان این که ملکی را در تصرف دارد درخواست ثبت آن پلاک را می نماید و دیگری ھم سند عادی خریداری از متصرف را در اختیار دارد و تقاضای ثبت آن را می نماید و برای اداره مشکل است که تشخیص دھددر این خصوص کدام یک ذ یحق می باشند لذا مراتب با رعایت تشریفات قانونی به اداره کل ثبت استان جھت طرح در ھیأت نظارت منعکس می گردد رأی صادره از سوی ھیأت نظارت در این مورد قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت می باشد جھت بھترمشخص شدن موضوع دو نمونه از آراء شورای عالی ثبت را در این خصوص عنوان می کنیم:
۱ ـ در دفتر توزیع ملکی به نام موقوفه معرفی شد سپس آقای (ح) با تسلیم یک برگ استشھادیه محلی به عنوان مالک تقاضای ثبت آن را کرد در تحقیقات محلی راجع به تصرف متقاضی عدھ ای از شھود گواھی بر مالکیت آقای (ح) دادند و تعدادی گواھی دادند که وقف می باشد شورای عالی ثبت این چنین رأی صادر نمود «با سابقه معرفی ملک به عنوان وقف و مراتبی که در گزارش قید شده است قبول تقاضای ثبت از اداره اوقاف اشکالی ندارد و ذ ینفع می تواند از حق اعتراض استفاده کند می دانیم که دفتر توزیع اظھارنامه یکی از دفاتر قانونی ادارات ثبت است که پس از انتشار آگھی ماده ۹ و۱۰ ق – ث نماینده و ارزیاب ثبت از محل وقوع ملک بازدید نمودھ اند و با تحقیقات محلی و پرسش از معتمدان و معمرین مالک ھر پلاکی را مشخص و نام مالک و شماره پلاک و نوع ملک او را در دفتر توزیع اظھارنامه قید و سپس اظھارنامه را به مالک یاقائم مقام او تسلیم نموده که پس از تکمیل به اداره ثبت عودت دھد معمولاً ادارات ثبت در مورد ذکر شده فوق از کسی که ملک در دفتر توزیع به نامش معرفی شده پذیرش ثبت می نماید و شورای عالی ثبت ھم این رویه را تأیید نموده است .
۲ ـ آقای (م) در تاریخ ۶۰/۸/۲ با تسلیم یک برگ استشھاد محلی درخواست ثبت پلاک ۶۴۴/۲۴۰ اصلی را نمود در تاریخ۶۰/۸/۷ جریان ثبتی پلاک فوق از شعبه بایگانی استعلام و شعبه بایگانی اعلام کرد که شماره یاد شده در دفتر توزیع اظھارنامه به نام زینب دختر سیدحسن به عنوان باغ و به وزن ۶۰ من معرفی شده است طی شماره ۱۰۲۹۹ مورخه ۶۰/۸/۷نظریه ادارات منابع طبیعی، کشاورزی ھیأت ۷ نفره خواسته شده اداره کشاورزی به تاریخ ۶۰/۹/۱۸ در پاسخ اعلام داشته که پلاک مورد نظر مشمول مقررات اصلاحات ارضی نبوده و پذیرش ثبت اشکالی ندارد. ھیأت ۷ نفری قبول ثبت را بلامانع اعلام داشته، منابع طبیعی مورد را مشمول قانون ملی شدن جنگل ھا و مراتع ندانسته است در تاریخ ۶۰/۹/۱۷ شخص دیگری بهنام (ع) با تسلیم استشھاد محلی درخواست ثبت ھمین پلاک را نموده و در تاریخ ۶۱/۱/۱۶ به نماینده ثبت مأموریت معاینهمحل داده شده، قبل از تاریخ ۶۱/۱/۱۶ طی اخطاری به متقاضیان اعلام شده که در روز ۶۱/۱/۱۶ نماینده به محل مراجعهمی نماید چنا نچه مدارکی دال بر مالکیت خود در اختیار دارید به نماینده ارائه نمایید اخطاریه از طریق پاسگاه نیروھای انتظامیبه متقاضیان ابلاغ واقعی شده نماینده ثبت در روز مقرر جھت معاینه و تحقیقات به محل وقوع ملک عزیمت و گزارش داده کهپلاک مورد بازدید برابر دفتر توزیع به نام زینب دختر سید حسن معرفی و برابر دفتر آمار مجھول است و زینب آن را به آقای (آ)فروخته شخصی اخیرالذکر فوت شده و وراث او ملک را به آقای (غ) یکی از متقاضیان منتقل نمودھ اند و آقای (غ) باغ مذکور رابه آقای (م) احد از متقاضیان انتقال قطعی داده است و تصرفات آقای (م) را گواھان محلی و نماینده ثبت تأیید نمودھ اند . صورتمجلس احراز تصرف و تحقیقات محلی و مدارک ابزاری متقاضیان در تاریخ ۶۱/۲/۱۵ به ثبت استان مربوطه ارسال در تاریخ۶۲/۵/۱۹ ھیأت نظارت به شرح زیر مبادرت به صدور رأی می نماید. برابر گزارشات ۶۱/۱/۱۹ و ۶۱/۱/۳۱ و ۶۱/۴/۸ و ۶۱/۴/۲۴ثبت… آقای (م) نسبت به شش دانگ یک قطعه باغ پلاک ۶۴۴/۲۴۰ اصلی با تقدیم یک برگ استشھاد محلی درخواست ثبتمی نماید که اداره منابع طبیعی و اداره کشاورزی و ھیأت واگذاری زمین در پاسخ استعلام اداره ثبت قبول درخواست ثبت رابلااشکال تشخیص می دھند و نیز آقای (غ) با تقدیم یک برگ استشھاد محلی درخواست قبول ثبت پلاک فوق را به نام خودمی نماید که در اجرای بند ۱ ماده ۳ آیین نامه اسناد مالکیت معارض با تعیین وقت قبلی و اخطار به طرفین نماینده به محل اعزام و برابر صورتمجلس مورخ ۶۱/۱/۱۶ تنظیم تعدادی شھود به عنوان این که پلاک مزبور که در دفتر توزیع به نام زینب معرفی شده به آقای (آ) منتقل شده که نامبرده فوت و ورثه وی سھم الارث را به آقای (غ) واگذار نموده و خریدار اخیرالذکر طبق سند انتقال عادی به آقای (م) منتقل نمودھ است و تصرفات آقای (م) را تأیید نمودھ اند که به علت اعتراض به صورتمجلس تحقیق محلی مذکور ازطرف آقای (غ) مجدداً نماینده در تاریخ ۶۱/۳/۳۰ به محل عزیمت و برابر صورتمجلس تحقیق محلی مراتب صورتمجلس قبلی مورد تأیید قرار گرفته به محل عزیمت و برابر صورتمجلس تحقیق محلی مراتب صورتمجلس قبلی مورد تأیید قرار گرفته وثبت… نیز تصرفات مالکانه آقای (م) را گواھی کرده است لذا ھیأت با توجه به گزارشات و مدارک و شھادت شود مبنی برتصرفات به شرح فوق مقرر می دارد که ثبت محل نسبت به قبول ثبت از آقای (م) اقدام و تاریخ انتشار آگھی نوبتی و مدت اعتراض را به آقای (غ) ابلاغ تا چنا نچه به اعتراض خود باقی است در موعد مقرر نیز به تسلیم اعتراض جھت رسیدگی قضایی اقدام نماید این رأی طبق بند ۱ ماده ۲۵ اصلاحی ق – ث صادر و برابر تبصره ۵ از ماده مذکور با الصاق در تابلو اعلانات ثبت محل ابلاغ و قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت می باشد .آقای (غ) در موعد قانونی اعتراض می دھد پرونده طی شماره ۶۷۳۲ مورخه ۶۱/۷/۴ به ثبت استان و در تاریخ ۶۱/۷/۸ از ثبت استان به دبیرخانه شورای عالی ثبت ارسال می گردد. اداره کل امور املاک طی شماره ۲۶۹۷/م مورخه ۶۱/۲۱/۷ به ثبت محل اعلام م یدارد موضوع اعتراض آقای (غ) نسبت به رأی ھیأت نظارت در جلسات اول و چھارم اسفند ۶۱ شورا مطرح و به شرح ذیل منتھی به صدور رأی گردید که جھت اجرا به آن اداره ابلاغ می گردد (با ملاحظه محتویات پرونده و گزارش جریان امر و باتوجه به مواد ۳۵ و ۳۶ و ۳۷ ق – م و این که متصرف فعلی اقرار کرده که باغ مورد نزاع سابقاً مال مدعی او بوده و در اینصورت نامبرده نمی تواند برای رد ادعای مالکیت شخص مزبور به تصرف خود استناد کند مگر این که ثابت نماید که ملک به ناقل صحیح به او منتقل شده است که بر طبق ماده ۴۷ و ۴۸ ق – ث ملک به ناقل صحیح به او منتقل نشده است بنابراین قبول درخواست ثبت باغ پلاک… از آقای (م) مجوز قانونی نداشته است و اما پس از قبول ثبت آقای (غ) و انتشار آگھی نوبتی ھرذ ینفعی می تواند به درخواست ثبت مزبور در مدت قانونی اعتراض نماید .ثبت محل اظھارنامه به نام آقای (غ) تنظیم و سپس مبادرت به انتشار آگھی نوبتی می نماید در موعد قانونی اعتراض می رسدکه اعتراض به دادگاه ارسال می شود دادگاه صلح با توجه به ماده ۴۷ و ۴۸ ق – ث مدرک مورد استناد معترض را قابل پذیرش در دادگاه ندانسته قرار رد دادخواست صادر می نماید در اثر اعتراض پرونده در دادگاه حقوقی مطرح می گردد و در تاریخ ۶۲/۰۱/۲۱دادگاه حقوقی به علت این که احکام صادره دادگاه صلح تا ۱۰۰/۰۰۰ ریال غیر قابل تجدیدنظر و فرجام است قرار رد دعوی وعدم استماع صادر می نماید .ھیأت نظارت تا قبل از ثبت ملک در دفتر املاک صلاحیت رسیدگی و اظھار نظر در خصوص اختلاف در تصرف را دارد، در صورتیکه ماده ۲۴ ق – ث می گوید: پس از انقضای مدت اعتراض دعوی این که در ضمن جریان ثبت تضییع حقی از کسی شده پذیرفته نخواھد شد… و مدت اعتراض ھم ۹۰ روز از تاریخ نشر اولین آگھی نوبتی است عدم استماع دعوی پس از ۹۰ روز ازلحاظ رسیدگی دادگاه است ولی ھیأت نظارت پس از مھلت قانونی حق رسیدگی و اظھارنظر را دارد و صلاحیت آن را دارد که چنا نچه ثبت ملک خلاف قانون باشد اصلاح یا ابطال نماید .فرضاً اگر بعد از قبول ثبت شخص مدعی مالکیت مورد ثبت باشد و اعلام نماید که در پذیرش ثبت اشتباھی رخ داده مرجع رفع اختلاف در چنین موردی ھیأت نظارت است .
برابر بند ۲ ماده ۳ آیین نامه رسیدگی به اسناد مالکیت معارض و ھیأت نظارت (در مواردی که بعد از قبول درخواست ثبت دیگری مدعی شود که در پذیرفتن تقاضا اشتباه شده و متقاضی ثبت متصرف مورد تقاضا نبوده و مدعی تصرف حین تقاضاشود باید مقدمتاً مدارک مدعی را مطالبه و چگونگی را ضمن ارسال کلیه سوابق و اظھارنظر خود به این که ادعای مدعی باتوجه به سوابق مقرون به واقع به نظر می رسد یا نه، به ثبت استان گزارش نمایند ثبت استان چنا نچه با توجه به سوابق امرتحقیق محلی را لازم بداند دستور مقتضی به واحد مربوطه خواھد داد و در این صورت واحد مزبور باید با تعیین وقت مناسب طرفین را برای معاینه محل و تحقیقات محلی دعوت و در اخطار مربوطه متذکر شود که اولاً عدم حضور مانع رسیدگی نخواھدبود ثانیاً ھر یک از طرفین می توانند برای ملاحظه و اطلاع از مدارک تسلیمی طرف دیگر تا قبل از وقت رسیدگی به اداره ثبت مراجعه نمایند در وقت مقرر با معاینه محلی و تحقیق از شھود و مجاورین باید معلوم نمایند که ملک مورد ادعا حین تقاضای ثبت در تصرف مالکانه چه شخصی بوده و در موقع رسیدگی در تصرف کیست و مراتب را در صورتمجلس قید و اظھارات شھود و طرفین را نیز ذکر و به امضاء شھود و افراد ذی نفع رسانده و سپس گزارش جریان را با اظھارنظر صریح تھیه و به ضمیمه کلیه سوابق برای طرح در ھیأت نظارت ارسال دارند) برابر بند ۹ ماده ۳ آیین نامه رسیدگی به اسناد مالکیت معارض چنا نچه ملکی که تقاضای ثبت شده کلاً یا جزاً مبنی بر اشتباه پذیرفته شده باشد باید در گزارش تصریح شود که متقاضی یا قائم مقام اوحاضر به استرداد مورد تقاضا و یا تمکین یا صلح مورد اشتباه ھست یا نه ؟گزارش فوق باید به ثبت استان ارسال گردد که در ھیأت نظارت مطرح نماید و اداره ثبت باید مطابق رأی صادره نسبت به پیگیری موضوع اقدام نماید البته صلاحیت ھیأت نظارت در موارد فوق تا وقتی است که ملک ثبت دفتر املاک نشده باشد پس از ثبت ملک در دفتر املاک ھیأت نظارت صلاحیت صدور رأی در مورد این که سند اصلاح شود یا ابطال گردد ندارد، رونوشت رای صادره به مدت ۲۰ روز در تابلو اعلانات ثبت محل الصاق و از تاریخ الصاق ظرف ۲۰ روز معترض حق اعتراض به رأی دارد درصورت وصول اعتراض سوابق امر و پرونده به دبیرخانه شورای عالی ثبت ارسال میگردد.
۲ ـ اختلافات در مورد حدود و صلاحیت ھیأت نظارت در این موردبرابر تبصره الحاقی ۵۶/۲/۲۰ به ماده ۲۰ ق – ث در صورتی که اعتراض به حدود از طرف غیرمجاور به عمل آید یا معترض مجاوربا حدود تعیین شده در صورت مجلس تحدیدی سند مالکیت بگیرد یا به موجب سند رسمی از اعتراض خود بدون قید و شرط صرف نظر کند واحد ثبتی مربوطه نظر خود را در بی اثر بودن اعتراض به معترض ابلاغ می نماید و معترض می تواند ظرف ده روز ازتاریخ ابلاغ نظر مزبور به ھیأت نظارت شکایت نماید رأی نظارت قطعی است و اگر اقامتگاه معترض معلوم نباشد نظر واحدثبتی یک نوبت در روزنامھ ای که برای آگھی ھای ثبتی تعیین شده منتشر می گردد و معترض می تواند ظرف ۱۰ روز از تاریخ انتشارآگھی به ھیأت نظارت شکایت نماید .
اشتباھات ثبتی
الف) اشتباھات قبل از ثبت دفتر املاک :طبق بند ۲ ماده ۲۵ اصلاحی ق – ث (ھرگاه ھیأت نظارت تشخیص دھد که در جریان مقدماتی ثبت املاک اشتباه مؤثر واقع شده و آن اشتباه و ھمچنین عملیات بعدی که اشتباه مزبور در آن مؤثر بوده ابطال و جریان ثبت طبق مقررات تجدید یا تکمیل یا اصلاح می گردد) صلاحیت ھیأت نظارت در این خصوص تا وقتی است که ملک در دفتر املاک ثبت نشده باشد و پس از آن اختیارات محدود می شود فرضاً اگر آگھی نوبتی ملکی اشتباه منتشر شده یا عملیات تحدیدی برابر مقررات انجام نشده باشد مرجع صالح در این مورد ھیأت نظارت می باشد و اداره ثبت بایدبرابر رأی صادره از سوی ھیأت نظارت نسبت به پیگیری جریان ثبتی اقدام نماید چون اشتباھات مؤثر و غیرمؤثر در عملیات ثبتی اغلب یکنواخت است اختیارات ھیأت نظارت در این خصوص به رؤسای واحدھای ثبتی تفویض شده که چنا نچه مورد اشتباه برابر اختیارات تفویضی بود رئیس واحد ثبتی رأساً اتخاذ تصمیم نماید تا جریان ثبتی سریع تر انجام پذیرد لذا اشتباھات مؤثر و غیرمؤثر در مورد آگھی ھای نوبتی و تحدیدی و عملیات تحدید در قسمتھای مربوطه قبلاً بیان شده است .
ب) اشتباھات ثبتی بعد از ثبت ملک در دفتر املاک:طبق بند ۳ ماده ۲۵ اصلاحی ق – ث (ھرگاه در موقع ثبت ملک یا ثبت انتقالات بعدی صرفاً به علتّ عدم توجه و دقت نویسنده سند مالکیت و یا دفتر املاک اشتباه قلمی رخ دھد و ھمچنین در صورتی که ثبت دفتر املاک مخالف یا مغایر سند رسمی یاحکم نھایی دادگاه باشد ھیأت نظارت پس از رسیدگی و احراز وقوع اشتباه دستور اصلاح ثبت دفتر املاک و سند مالکیت راصادر خواھد کرد) و برابر بند ۴ ماده ۲۵ اصلاحی ق – ث (اشتباھاتی که قبل از ثبت ملک در جریان عملیات مقدماتی ثبت پیش آمده و موقع ثبت ملک در دفتر املاک مورد توجه قرار نگرفته بعداً اداره ثبت به آن متوجه گردد در ھیأت نظارت مطرح می شود و در صورتی که پس از رسیدگی وقوع اشتباه محرز و مسلم تشخیص گردد و اصلاح اشتباه به حق کسی خلل نرساند ھیأت نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر م ینماید و در صورتی که اصلاح مزبور خللی به حق کسی برساندبه شخص ذ ینفع اخطار می شود که می تواند به دادگاه مراجعه نماید و اداره ثبت دستور رفع اشتباه یا اصلاح آن را پس از تعیین تکلیف نھایی در دادگاه صا درخواھد نمود.)چنانچه اشتباھی در ملک ثبت شده در دفتر املاک رخ دھد مرجع رسیدگی به اشتباه ھیأت نظارت است مشروط بر این که رأی ھیأت نظارت باعث تضییع حق کسی نشود در غیر این صورت به واحد ثبتی اعلام م یدارد که متقاضی رسیدگی می تواندبه دادگاه صالحه مراجعه نماید چون ھیأت نظارت یک مرجع رسیدگی اداری است و رسیدگی به مسائل حقوقی باید درمراجع قضایی انجام پذیرد بنابراین چنان چه ھیأت نظارت تشخیص دھد که اشتباھی رخ داده و ملک ھم ثبت دفتر املاک گردیده اگر اقدام به رفع اشتباه باعث تضییع حق غیر نشود دستور رفع اشتباه و دستور اصلاح سند مالکیت و دفتر املاک راصادر م یکند و چنا نچه اشتباه برای ھیأت نظارت مشخص باشد ولی اقدام به رفع اشتباه باعث خللی در حق غیر م یشود بایدکسی که خود را ذ یحق می داند به دادگاه مراجعه نماید رأی ھیأت نظارت در مورد اشتباھات ثبتی املاک ثبت شده قطعی وغیر قابل تجدیدنظر در شورا یعالی ثبت است در خصوص اشتباھات ثبتی املاک ثبت شده ھیأت نظارت جھت تسریع در کارمتقاضی فھرستی از اشتباھات را قید و اختیارات خود را در این مورد به رؤسای واحدھای ثبتی تفویض نمود که در قسمت ھایقبلی اعلام شده است .
اشتباه در عملیات تفکیکی
برابر بند ۶ ماده ۲۵ اصلاحی ق – ث (رسیدگی و رفع اشتباھی که در عملیات تفکیکی رخ دھد و منتج به انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک شود با ھیأت نظارت است مشروط بر این که رفع اشتباه مزبور خللی به حق کسی نرساند) رأی صادره ازسوی ھیأت نظارت در این خصوص قطعی است و قابلیت تجدیدنظر در شورای عالی ثبت را ندارد ضمناً اگر عملیات تفکیکی منجر به انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک نشده باشد اقدام بر طبق مقررات با اداره ثبت است و با تنظیم صورتمجلس اصلاحی پیروصورتمجلس قبلی باید اشتباه را رفع نموده و صورتمجلس را به دفترخانه مربوطه ارسال نماید و اگر حجم اشتباھات زیاد باشد اداره ثبت می تواند صورتمجلس تفکیکی را از دفترخانه مسترد و ابطال و صورتمجلس تفکیکی جدید بااعمال اصلاحات به دفترخانه ارسال دارد و اگر تفکیک منتھی به تنظیم رسمی شده باشد ولی ثبت دفتر املاک نشده باشد
در صورت احراز وقوع اشتباه اداره ثبت محل مورد اصلاحی را به دفترخانه اعلام و پس از تنظیم سند اصلاحی پیرو سند قبلی با حضور اشخاص ذ ینفع اشتباه حاصله را مرتفع سازد و بعداً اداره ثبت سند مالکیت صادر می نماید و در این حالت چنا نچه تنظیم سند اصلاحی میسور نباشد یا این که ملک ثبت دفتر املاک شده باشد اعم از این که نسبت به آن سند رسمی تنظیم شده باشد یا نشده باشد اتخاذ تصمیم با ھیأت نظارت است .
اشتباه در تنظیم اسناد
برابر بند ۷ ماده ۲۵ اصلاحی ق – ث (ھرگاه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آ نھا با قوانین اشکال و اشتباھی پیش آید رفع اشکال و اشتباه و صدور دستور لازم با ھیأت نظارت خواھد بود) و برابر بند ۱۸ ماده ۳ آیین نامه رسیدگی اسناد مالکیت معارض(ھرگاه در تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آ نھا با قوانین اشکال و اشتباھی پیش آمد باید ضمن ارسال رونوشت سند و ذکر صریح موارد اشکال و اشتباه موضوع به اداره کل ثبت استان گزارش تا در صورت اقتضاء برای تعیین تکلیف به ھیأت نظارت گزارش شود و مرجع رفع مشکلات دفاتر اسناد رسمی قبل از تنظیم اسناد اداره کل امور اسناد و سردفتران می باشد رأی صادره دراین مورد از سوی ھیأت نظارت قابل تجدید نظر در شورای عالی ثبت است. البته در صورتی که پس از تنظیم سند دردفترخانه خلاصه معامله واصله در دفتر املاک ثبت نشده باشد در این حالت اصحاب معامله می توانند با تنظیم سند اصلاحی پیرو سند قبلی و توضیح موضوع اشتباه را مرتفع نمایند و احتیاج به طرح موضوع و ھیأت نظارت نیست .
اشتباه در عملیات اجرایی
طبق بند ۸ ماده ۲۵ اصلاحی ق – ث (رسیدگی به اعتراضات اشخاص نسبت به نظریه رئیس ثبت در مورد تخلفات واشتباھات اجرایی با ھیأت نظارت است) و بند ۱۹ ماده ۳ آیین نامه اجرایی اسناد مالکیت معارض مقرر می دارد در مورد اعتراض اشخاص به نظریه رئیس ثبت نسبت به عملیات اجرایی ضمن نقل متن اعتراض و نظریه رئیس ثبت رونوشتی از گزارش رئیس یا ممیز اجرا که مستند نظریه رئیس ثبت بوده باید به ھیأت نظارت فرستاده شود. ھرگاه موضوع مورد اعتراض راجع به نحوه ابلاغ اجراییه باشد رونوشتی از اجرائیه و چنا نچه مربوط به اشتباه در آگھی باشد نسخھ ای از آگھی و اگر مستند برگی از پرونده است رونوشت آن باید ضمن گزارش ارسال گردد در صورتی که اعتراض طوری باشد که ارسال پرونده را به ھیأت نظارت ایجاب نماید باید ترتیبی اتخاذ گردد که در مدتی که پرونده در ھیأت نظارت مطرح رسیدگی است عملیات اجرایی متوقف نشود.
اسناد مالکیت معارض
تعریف سند مالکیت معارض
سند مالکیت معارض سندی است که تمام یا قسمتی از سند مالکیت قبلی را در برداشته باشد و تمام یا قسمتی از یک ملک در محدوده دو سند مالکیت باشد و به عبارت دیگر ھمه یا قسمتی از یک ملک که در سند مالکیت مؤخر قید شده وجودخارجی ندارد و ھمان است که در سند مالکیت مقدم الصدور قید شده است یعنی اگر نسبت به کل یا جزیی از ملکی دو بار سند مالکیت صادر شود یا در خصوص حقوق ارتفاقی متعارض باشند. سند مالکیت مؤخر الصدور نسبت به سند مالکیت مقدم الصدور را معارض گویند و تا وقتی که حکم نھایی دادگاه به صحت آن صادر نشده ھمچنان به عنوان سند مالکیت معارض تلقی می شود .
وظیفه اداره ثبت در مورد سند مالکیت معارض
ادارات ثبت مکلفند به محض اطلاع از صدور اسناد معارض وجود سند مالکیت معارض (ثبت مؤخر) و ھمچنین سند مالکیت ثبت مقدم را به دفاتر اسناد رسمی حوزه مربوطه کتباً ابلاغ نمایند و گزارش امر را جھت اتخاذ تصمیم به ھیأت نظارت ارسال دارند ممکن است اداره ثبت خود متوجه صدور سند مالکیت شود و یا این که دارنده سند مالکیت مقدم یا مؤخر این موضوع رااطلاع دھد لذا پس از اطلاع نماینده و نقشھ بردار ثبت به محل وقوع ملک عزیمت و با توجه به حدود مندرج در پرونده ثبتی وحدود پلاک ھای مجاور نقشه پلاک را ترسیم و مقدار تعارض را در نقشه ترسیمی نمایان و جریان امر را به اداره کل ثبت استان جھت طرح در ھیأت نظارت ارسال نمایند چون رسیدگی به تعارض اسناد مالکیت در صلاحیت ھیأت نظارت و شورای عالی ثبت است، برابر بند ۵ ماده ۲۵ اصلاحی ق – ث رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلاً و یا بعضاً خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با ھیأت نظارت است رأی ھیأت نظارت در این مورد قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت است وقتی که رأی ھیأت نظارت صادر و به اداره ثبت واصل شد واحد ثبتی رونوشت رأی را برای اطلاع ذی نفع به مدت ۲۰روز در تابلو اعلانات ثبت محل الصاق و چنا نچه ظرف مدت مذکور به رأی ھیأت نظارت اعتراض نشد رأی را اجرا می نماید و درصورت دریافت اعتراض در مدت ۲۰ روز سوابق امر به شورای عالی ثبت ارسال می گردد و پس از دریافت رأی شورای عالی ثبت نسبت به پیگیری موضوع اقدام می نماید چنا نچه شورای عالی ثبت و ھیأت نظارت تشخیص دھند که سند مالکیت معارض صادر شده مراتب را به اداره ثبت محل وقوع ملک اعلام می نمایند و ثبت محل موضوع تعارض را کتباً به دارنده سندمالکیت ثبت مؤخر ابلاغ می نماید چنا نچه دارنده سند مالکیت معارض با اخطاری که طبق مقررات آیین دادرسی مدنی به اوابلاغ شده است در مدت ۲ ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواھی طرح دعوی را اخذ و به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ ننماید و دارنده سند مالکیت مقدم الصدور گواھی عدم طرح دعوی را از مراجع صالحه اخذ و درمدت مزبور به واحد ثبتی تقدیم دارد اداره ثبت بطلان سند مالکیت معارض را نسبت به مورد در ستون ملاحظات ثبت ملکقید و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام خواھد نمود و چنا نچه سند مالکیت معارض در اختیار اداره ثبت باشد آن را باطل و ضمیمه پرونده ثبتی می نماید. ولی اگر دارنده سند مالکیت معارض در ظرف مدت ۲ ماه به دادگاه صالحه دادخواست داده باشد و گواھی طرح دعوی را به اداره ثبت تسلیم نماید اداره ثبت تا صدور حکم نھایی دادگاه اقدامی در مورد اسناد یاد شده نمی نماید .در مورد آراء قابل تجدیدنظر اگر از تاریخ الصاق رأی در تابلو اعلانات اداره ثبت ظرف ۲۰ روز اعتراضی واصل نشد می توان رأی رااجرا نمود ولی چنا نچه رأی صادره به ھر علتی اجرا نشد چنا نچه اعتراضی خارج از موعد ۲۰ روز ھم واصل گردد دیگر نبایدرأی را اجرا کرد تا این که شورای عالی ثبت رسیدگی و تصمیم لازم را اتخاذ نماید، ضمناً در صورت صدور سند مالکیت معارض اداره ثبت باید از صدور سند مالکیت جدید خودداری نماید و از افراز چنین ملکی تا زمانی که رفع تعارض نشده است خودداری نماید و در خصوص این قبیل املاک ھیأ تھای حل اختلاف باید برابر ماده ۲۳ آیین نامه قانون اصلاح مواد ۱ و ۲ و ۳ قانون اصلاح وحذف موادی از قانون ثبت تا وقتی که تکلیف تعارض توسط مراجع قضایی تعیین نشده از صدور رأی خودداری نمایند .
حقوق دارندگان اسناد معارض
طبق ماده ۴ لایحه قانونی راجع به اشتباھات ثبتی و اسناد مالکیت معارض دارنده سند مالکیت مقدم قبل از تعیین تکلیف نھایی در دادگاه می تواند نسبت به مورد سند مالکیت معامله کند ولی دفاتر اسناد رسمی مکلفند در متن سند قید کنندنسبت به مورد معامله سند معارض صادر شده و مادام که تکلیف نھایی معلوم نشده به خریدار سند مالکیت جدید داده نخواھد شد و ھمین حکم نسبت به انتقالات بعدی ھم جاری است اما دارنده سند مالکیت معارض تا ھنگامی که تکلیف نھایی سند مزبور در دادگاه معلوم نشده حق ھیچ گونه معامله نسبت به آن ملک ندارد ولی می تواند حقوق متصوره خود را به دیگری انتقال دھد.
مجازات سردفتر و دارنده سند مالکیت مؤخر
برابر ماده ۶ لایحه قانون اشتباھات ثبتی و اسناد مالکیت معارض: کسی که ممنوع از معامله است اگر نسبت به ملک مزبورمعامله نماید پس از صدور حکم نھایی بر بطلان سند مؤخر التاریخ و یا انقضاء مدت ۲ ماه و عدم مراجعه دارنده سندی که تاریخاً مؤخر است به جریمه نقدی معادل یک برابر بھای مورد معامله محکوم خواھد شد سردفتران اسناد رسمی ھم که باوجود اخطار اداره ثبت در مورد سند مالکیت معارض اقدام به ثبت معامله نمایند به انفصال ابد از شغل سردفتری محکوم خواھند شد.مجازات کارمند متخلف صدور اسناد مالکیت معارض معمولاً به علت سھل انگاری و بی دقتی بعضی مأموران ثبت و طمع بیش از حد بعضی از مالکان می باشد چنا نچه مأمور ثبت ھنگام پذیرش ثبت تصرفات متقاضی را احراز نماید و وقت تحدید حدود رعایت حدود مجاوران رابنماید و از حدود مندرج در اظھارنامه خارج نشود و یا مالک در ھنگام تقاضای ثبت یا ارائه حدود در وقت تحدید نسبت به معرفی ملک خود دقت نماید ھیچ وقت اسناد مالکیت معارض صادر نمی شود نظر به این که اسناد مالکیت معارض مشکلات عدیدھ ای برای ادارات ثبت تولید می کند برای جلوگیری از تکرار چنین وضعی ماده ۷ لایحه اشتباھات و اسناد مالکیت معارض می گوید: کارمندان اداره ثبت که عمل مخالف مقررات آ نھا موجب صدور سند مالکیت معارض یا معاملات متعدد بشود در دادگاه اداری مورد تعقیب و به انفصال موقت که کمتر از ۲ سال نخواھد بود و یا به انفصال ابد به تناسب موضوع محکوم می شود …
رسیدگی به اشتباھات در آراء ھیأ تھای حل اختلاف
برابر ماده ۲۰ آیین نامه قانون اصلاح مواد یک، دو و سه قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت و ماده ۸ آیین نامه ماده ۱۴۰قانون برنامه سوم اقتصادی و اجتماعی و فرھنگی جمھوری اسلامی ایران در صورتی که معلوم شود در آراء ھیأ تھای حل اختلاف به علت سھو قلم مطلبی ساقط و یا اشتباه یمنی رخ داده و یا به علت اشتباه در مبانی مستند رأی اشتباھی پیشآمده باشد، چنا نچه رأی اجرا نشده است ھیأت پس از بررسی رأی اصلاحی صادر می نماید در این صورت دبیر ھیأت مکلف است مفاد رأی اصلاحی را در دفتر آرا ثبت نموده و شماره و تاریخ آن را در ملاحظات رأی قبلی نیز قید و به امضاء اعضاء ھیأت رسانیده و به واحد ثبتی ابلاغ نماید. در صورتی که رأی به مرحله اجرا درآمده باشد مراتب اشتباه به ھیأت نظارت ثبت استان گزارش می شود .
کیفیت آرا ھیأت نظارت
بر طبق ماده ۵ آیین نامه رسیدگی به اسناد مالکیت معارض رأی ھیأت نظارت دارای مقدمھ ای مشتمل بر خلاصه جریان کار وبیان اشکال و موضوع اختلاف بوده و منجز و مستدل و بدون قید و شرط و ابھام صادر شود و چنا نچه به اتفاق آراء نباشد نظراقلیت به طور مشروح و مستدل در آن قید خواھد شد و در آن صریحاً قید شود که قطعی است یا قابل تجدیدنظر می باشدچون بعضی از ھیأ تھای نظارت رعایت مواد فوق را ننمودند سازمان ثبت طی بخشنامه ۸۳۲۸/۳ مورخه ۵۸/۱۱/۱۹ مراتب را به کلیه ھیأ تھای نظارت اعلام نمود و در بخشنامه مذکور قید شده که چنا نچه موضوعی که در ھیأت مطرح می شود و تکلیفی برای ادارات ثبت یا طرفین اختلاف تعیین ننماید آراء ھیأت نظارت که قابل تجدید نظر ھستند باید رونوشت آن را اداره ثبت تھیه و در تابلو اعلانات نصب و تاریخ الصاق در تابلو اعلانات با تمام حروف قید شود و یادآوری شود که تا ۲۰ روز قابل تجدیدنظراست و چنا نچه ذ ینفع اعتراض دارد باید ظرف ۲۰ روز اعتراض خود را به واحد ثبتی محل وقوع ملک تسلیم نماید تا پرونده جھت طرح در شورای عالی ثبت حسب مورد به اداره کل امور اسناد یا اداره کل امور املاک ارسال گردد. برابر رأی شماره ۱۳مورخ ۷۸/۱/۲۸ ھیأت عمومی دیوان عدالت اداری تا زمانی که آراء قابل تجدیدنظر ھیأ تھای نظارت اجرا نشدھ اند در صورت وصول اعتراض قابلیت تجدیدنظر در شورا یعالی ثبت را دارند .
شورای عالی ثبت
شورای عالی ثبت فقط در تھران تشکیل می شود در صورتی که ھیأت نظارت در ھر اداره کل ثبت استان تشکیل می گردد وشورا یعالی ثبت ھفتھ ای یک بار در محل سازمان ثبت باید تشکیل جلسه بدھد .
مشخصات شورای عالی ثبت
شورای عالی ثبت دارای دو شعبه است: ۱ ـ شعبه مربوط به امور املاک ۲ـ شعبه مربوط به امور اسناد
اعضاء شورای عالی ثبت
ھر شعبه شورای عالی ثبت دارای سه عضو می باشد. ۲ نفر عضو قضایی و یک نفر عضو ثبتی؛ دو نفر عضو قضایی را رئیس قوه قضاییه انتخاب می نماید و باید از قضات دیوان عالی کشور باشند و عضو ثبتی شعبه امور املاک مدیرکل اداره امور املاک می باشد و عضو ثبتی شعبه امور اسناد مدیرکل اداره کل امور اسناد است . صلاحیت شورای عالی ثبت برابر تبصره ۴ ماده ۲۵ اصلاحی ق – ث آراء ھیأ تھای نظارت در مورد اختلاف در تصرف و تعارض در اسناد مالکیت و اشکال و یااشتباه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آ نھا با قوانین قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت می باشد ولی رئیس سازمان ثبت به منظور ایجاد وحدت رویه در مواردی که آراء ھیأ تھای نظارت متناقض و یا خلاف قانون صادر شده باشد موضوع را برایرسیدگی و اعلام نظر به شورای عالی ثبت ارجاع می نماید و در صورتی که رأی ھیأت نظارت به موقع اجرا گذارده نشده باشدطبق نظر شورای عالی ثبت به موقع اجرا گذارده می شود در مورد ایجاد وحدت رویه نظر شورای عالی ثبت برای ھیأ تھای نظارت لازم الاتباع خواھد بود قبلاً گفتیم ھیأ تھای نظارت باید در آراء خود قید نمایند که رأی صادره قطعی است یا قابل تجدیدنظر چنا نچه قطعی باشد اداره ثبت باید نسبت به اجرا آن اقدام نماید و اگر قابل تجدیدنظر باشد رونوشت آن را در تابلواعلانات الصاق و ذ ینفع به مدت ۲۰ روز حق اعتراض دارد و پس از وصول اعتراض سوابق امر به شورای عالی ثبت ارسال می گردد از ھر یک از آراء ھیأت نظارت باید یک نسخه به اداره دبیرخانه سازمان ثبت فرستاده شود و ھمچنین برابر تبصره ماده۲۰ آیین نامه قانون اصلاح مواد ۱ و ۲ و ۳ قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت و تبصره ماده ۸ آیین نامه ماده ۱۴۰ قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی و اجتماعی و فرھنگی مرجع تجدیدنظر نسبت به تصمیمات و آراء ھیأ تھای نظارت که در مقام رسیدگی به اشتباه در آراء ھیأ تھای حل اختلاف اتخاذ نمودھ اند، شورای عالی ثبت می باشد .
تکلیف رئیس سازمان ثبت در مورد آراء مخالف قانون و متناقض
وقتی که رئیس سازمان ثبت اطلاع یافت که در یک و یا چند ھیأت نظارت در یک موضوع واحد آراء متناقض صادر شده و یا اینکه رأی یا آراء خلاف قانون از ھیأت نظارت صادر شده اعم از این که این اطلاع از طریق واحدھای ثبتی یا ادارات کل ثبت داده شود و رئیس سازمان ھم رأی را مخالف قانون تشخیص دھد در این موارد مکلف است جھت ایجاد وحدت رویه موضوع را به شورای عالی ثبت ارجاع نماید و رأی وحدت رویه باید به کلیه ھیأ تھای نظارت ابلاغ گردد و برای ھمگی ھیأ تھای نظارت لازما لاتباع است و آراء وحدت رویه باید در روزنامه رسمی منتشر گردد و عند الاقتضاء در ھفتھ نامه دادگستری درج و در آخر ھرسال مجموع آ نھا از طرف سازمان ثبت چاپ و منتشر شود.
برای ارتباط با ما به قسمت مشاوره انلاین بروید.