صدور اسناد مالکیت
= چگونه اسناد مالکیت صادر میشوند؟
=به عبارتی گردش وضعیت ثبتی یک ملک چگونه است؟
میتوانیم املاک را به یک دسته بندی بزرگ به املاک ثبت شده ،( املاک دارای سابقه ثبت) و املاک ثبت
نشده تقسیم کنیم. شاید املاک دارای سابقه ثبت قابل توجه نباشند ولی از نظر قانونگذار حائز اهمیت
است. پس بنابراین در ابتدا به این میپردازیم که املاک ثبت شده و املاک ثبت نشده چه مفهومی دارند؟
پاسخ به این سوال مستلزم این است که روند ثبت ملک را بدانیم زیرا برای توضیح املاک ثبت شده ، روند
ثبت ملک را باید شرح دهیم. من حیث المجموع برای ثبت املاک در گذشته دو روش ثبت وجود داشته
است. یک روش ثبت عادی که منسوخ است و دیگری ثبت عمومی است. وارد جزئیات مفهوم ثبت عادی
نمیشویم ولی توصیح کلی اینکه وقتی شخصی متقاضی ثبت بود ، مدارک تصرف مالکانه را به اداره ثبت
ارائه میکردند و با توجه به شرایط ملک رابه ثبت میرسانند. در حال حاضر این روش منسوخ است و به جای
آن یک روش ثبت دیگری وجود دارد که به آن ثبت عمومی املاک گفته میشود. آنچه که باعث میشود ما
املاک را ثبت شده بدانیم ، املاکی هستند که روند و مراحل ثبت عمومی را طی میکنند. برای تشخیص
اهمیت موضوع، اصطلاحی عنوان میشود و آن گردش وضعیت ثبتی میباشد. دادگاهها و ادارات از یک ملک
برای گرفتن گردش وضعیت ثبتی آن استعلام میکنند. برای اسناد انتقالاجرایی در دفتر اسناد رسمی برای
اینکه انتقال اجرایی صورت گیرد دفتر اسناد رسمی باید گردش وضعیت ثبتی ملک را بررسی کند. گردش
وضیعت ثبتی در واقع پرسش از اداره ثبت است که وضعیت این پلاک خاص در کدام مرحله از مراحل ثبت
عمومی است. مثلا در گردش وضعیت ثبتی نوشته میشود که آگهی نوبتی انجام شده است، تحدید
حدود شده و مدت اعتراض به پایان نرسیده است یا مدت اعتراض تمام شده است. یا اینکه شخصی برای
پیگیری ملکی به اداره ثبت مراجعه میکند و به او گفته میشود آگهی شده و یا جواب آگهی نوبتی نیامده
است ، برای شناسایی یک ملک ، یک پلاک ثبتی و پیگیری امور دادرسی مربوط به یک پلاک ثبتی ،
دانستن مراحل ثبتی عمومی ضروری است.
مراحل ثبت عمومی به اختصار این چنین است که اولین مرحله ثبت عمومی، آگهی عمومی است.
برابر ماده ۹ قانون ثبت ، در هرجا که اداره ثبت تشکیل میشود املاک آن
ناحیه رابه قسمت های مختلفی دسته بندی میکنند و البته در شش نسخه آگهی میشود و به این دلیل
مشهور به آگهی نوبتی میباشد. آگهی نوبتی در شش نسخه است و تنها آگهی هست که رئیس
سازمان ثبت آن را امضاء میکند. بعد از آگهی نوبتی ، آگهی مقدماتی داده میشود و هدف این است که
املاکی را که به نواحی مختلف تقسیم شده را ثبت کنند. پس یک آگهی عمومی داریم و یک آگهی
مقدماتی.آگهی عمومی موضوع ماده ۹ ثبت و آگهی مقدماتی موضوع ماده ۱۰ قانون ثبت است. اداره ثبت
هر ناحیه را با اسامی معمول آن منطقه ، به قسمت های مختلفی تقسیم میکند. اداره ثبت برای مناطق
اسم گذاری نمیکند. اداره ثبت حتیالمقدور دسته بندیها را بر روی فواصل طبیعی انجام میدهند و بعد برای
ارگانهای مختلف آگهی کرده که قصد ثبت این نواحی را دارد. اداره ثبت به اداره مالیات و جهاد کشاورزی ،
متولی املاک عمومی و اداره اوقاف اطلاع داده است که در خصوص اراضی موقوفه و اراضی دولتی
وضعیت ملک را اعلام کنند و اقدام به ثبت املاک کنند. بعد از آن اصطلاحا” پلاک کوبی میکند. پلاک در واقع
پلاک ثبتی شناسه ملک است. دو روش برای شناساندن ملک وجود دارد. در بعضی کشورها ملک به
اسامی ثبت شده است یعنی به اسم افراد ملک ثبت شده است. ولی در کشور ما نظام شناسایی ملک
از روی شماره ثبتی است. برای تعیین پلاک ثبتی ابتدا به یک منطقه بزرگ پلاک کلی داده و بعد در داخل
منطقه بزرگ به هر یک از ملک هایی که وجود دارد، پلاک فرعی داده میشود. پس پلاک ثبتی ملک
از دو قسمت تشکیل شده است، پلاک اصلی و پلاک فرعی. پلاک ثبتی وسیله شناسایی هر ملک
است، بنابراین در اولین اقدام وقتی آگهی ثبت عمومی میشود تا زمانی که مردم تقاضای ثبت ملک کنند،
اداره ثبت اقدام به پلاک کوبی میکند. پلاک کوبی یعنی تعیین پلاک ثبتی برای هر ملک که اصطلاحا” پلاک
کوبی گفته میشود. برای پلاک کوبی در ابتدا از منطقه ایی شروع میشود پس به هر منطقه ایی که
بزرگتر هست از شماره ۱ شروع میشود تا به انتها و کل آن منطقه پلاک اصلی داده میشود. البته در آیین
نامه آمده است که برای سهولت مردم پلاکها کوچک باشند و اینکه سعی بر این است که مناطق با توجه
به موانع طبیعی جدا شود. در گذشته شماره پلاکهای تعیین شده را بر روی سنگ میزدند برای همین به
آنها سنگ اصلی گفته میشد و چون این کار هزینه بردار بود، شماره پلاک را روی صفحه های برنجی
نوشتند و در آیین نامه جدید شماره پلاک جای شماره سنگ آورده شد. خلاف یا موافق عقربه های
ساعت ، شروع به شماره دادن میکردند که به آن پلاک فرعی گفته میشود. پلاک فرعی از هر پلاک اصلی
از یک شروع میشود. در یک حوزه ثبتی ، پلاک های اصلی از یک شروع میشود تا به انتها یعنی در یک
حوزه ثبتی هیچ پلاک اصلی دو بار تکرار نشده است. ولی پلاک های فرعی در داخل پلاک اصلی دوباره از
یک شروع میشوند. اداره ثبت پلاک کوبی میکند که در ابتدا دو نکته درباره پلاک کوبی مطرح است، یکی
درباره قنات ها است. قنات به دو شیوه پلاک کوبی میشود. قنات داخل در یک پلاک فرعی است و متعلق
به آن ملک است و وقتی قنات از چند پلاک فرعی میگذرد که در اینصورت اگر قنات داخل یک پلاک فرعی
قرار نگیرد و مستقل باشد، آخرین پلاک فرعی از اصلی به قنات داده میشود. اگر در چند پلاک اصلی قرار
بگیرد ، آخرین پلاک اصلی به قنات داده میشود. همیشه قنات ها آخرین پلاک را دارند. پلاک هایی که
قنات از آنها عبور میکند ، در حریم قنات هستند و اگر قنات متروکه شود میتوانند با مجوز اداره آب و فاضلاب
، به آنها صلح بشود و در مالکیت آنها قرار بگیرد و تغییر مساحت بدهند. به غیر از قنات ها ممکن است در
نتیجه اشتباه نقشه برداری و یا در نتیجه مسائل مختلف فنی در حین تعیین پلاک اصلی به یک قطعه ایی
پلاک اصلی تعلق نگیرد که به آن پلاک از قلم افتاده گفته میشود. به پلاک از قلم افتاده هم آخرین پلاک را
میدهند. بعد از پلاک کوبی به مرحله دادن اظهارنامه میرسیم. اداره ثبت برابر ماده ۱۱اعلام میکند
اشخاصی که مدعی مالکیت هستند، باید تقاضای ثبت ملکشان را در مدت معین بدهند. به تقاضای ثبت ،
اظهارنامه ثبتی گفته میشود. اظهارنامه ثبتی از بعضی جهات شبیه به دادخواست است یعنی وقتی
اعلام شد ، همیشه نمیتوان آن را اصلاح کرد. اگر اشتباهی در آن صورت بگیرد و یا اختلافی بین دهنده
اظهارنامه با ا داره ثبت ایجاد شود طبق بند ۱ ماده ۲۵ قانون ثبت، هیات نظارت باید درباره ی آن نظر دهد.
اگر در اظهارنامه اظهارات اشخاص نسبت به یک ملک در تعارض باشد، رفع تعارض با هیئت نظارت است و
اگر شخصی بخواهد تحدید حدود کند به اندازه ایی میتواند مدعی شود که در اظهارنامه قید کرده است. از
این جهت اظهارنامه بسیار اهمیت دارد. اظهارنامه یک فرم چاپی مشخص است که مدعیان مالکیت به
اداره ثبت ارائه میکنند و متضمن تقاضای ثبت ملک هست.اظهارنامه معیار مهمی در تعیین مالکیت است ،
در مواقعی که سند مالکیت به ثبت نرسیده است. اظهارنامه یک تقاضانامه ی عادی نیست که اداره ثبت
از هرکسی بپذیرد. دفتری وجود دارد به نام دفتر توزیع اظهارنامه. در دفتر توزیع اظهارنامه برای هر پلاک
ثبتی یک اظهارنامه صادر میشود و در دفتر توزیع اظهارنامه ذکر میشود. بعد از آن نماینده ثبت به شهر یا
روستا میروند و که به موجب آیین نامه گفته شده از معمرین و معتمدین پرس و جو میکنند و تااینکه
تصرفات متقاضی را احراز نمایند. نکته مهم که در اینجا وجود دارد در خصوص تصرف است. درماده ۳۵ قانون
مدنی گفته میشود که تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر این که خلاف آن ثابت شود و دیگر
اینکه به موجب ماده ۳۶ قانون مدنی تصرفی که ثابت شود ناشی از سبب مملک یا ناقل قانونی نبوده
معتبر نخواهد بود. در واقع مجموع ماده ۳۵ و ۳۶ قانون مدنی میگوید تصرف دلیل مالکیت است تا
زمانی که سابقه آن روشن نباشد. اگر سابقه آن روشن باشد باید دلیل ناقله ارائه شود. ماده ۳۷ قانون
مدنی میگوید که اگر اقرار کند در مقابل دلایل دیگر اماره تصرف از بین میرود و باید دلیل ناقله روشن بشود.
در نتیجه ماده ۳۵ قانون مدنی تصرفی را دلیل مالکیت میداند که سابقه ی آن روشن نباشد اما در اداره
ثبت وقتی میخواهند اظهارنامه بدهند ، تصرفی دلیل مالکیت است که سوابق روشن داشته باشد. این
تفاوت تصرف به عنوان مالکیت در حقوق ثبت و حقوق مدنی است. پس از چه کسانی میتوان اظهارنامه
پذیرفت؟ از کسانی که تصرف آنها سوابق روشن داشته باشد. سوال اینکه چه تصرفی میتواند سوابق
روشن داشته باشد؟ یکی ازدلایل و مدارک ، فیش مالیاتی ملک است که اداره مالیات به عنوان عوارض
میگرفت. شهادت شهود مبنی بر اینکه متقاضی این ملک را احیا کرده است. اظهارنامه در درجه اول به
کسانی داده میشود که به عنوان مالک متصرف هستند و سابقه تصرف روشن دارند اما گاهی اوقات
شخص مدعی مالکیت است ولی تصرف ندارد. تبصره ماده ۱۱ قانون ثبت اسناد و املاک میگوید در مورد
اراضی و املاکی که آثار تصرف مالکانه فعلی کسی نسبت به آنها موجود نباشد درخواست ثبت از کسی
پذیرفته میشود که مالکیت یا بر تصرف سابق خود به عنوان مالکیت یا بر تصرف خود به عنوان تلقی از
مالک یا قائم مقام قانونی مدارکی داشته باشد. مامورین ثبتی هر اظهارنامه ایی که به هر فرد میدهند را
در دفتر توزیع اظهارنامه مینویسند که اظهارنامه این ملک به چه کسی داده شده است. در خصوص املاک
موقوفه ، اگر متولی خاص دارد او و اگر متولی خاص ندارد نماینده اوقاف میتوانند اظهارنامه بدهند. در مورد
املاک دولتی اداره امور اقتصادی و دارایی میتوانند اظهارنامه بدهند.در زمینه ی املاک متعلق به شهرداری
، شهردار میتواند اظهارنامه بدهد.
=معنی ثلث موبد و باقی چیست؟ در قانون ثبت معنی ثلث موبد و
باقی این است که فردی یک سوم از اموالش را برای امور عام المنفعه وصیت میکند و بر آن وصی میگذارد
پس بنابراین در ثلث موبد و باقی ، وصی تقاضای ثبت میکند. در خصوص ملکی که مهریه زوجه شده است
اما ثبت نشده ، در اینصورت ماده ۱۰۸۲ قانون مدنی میگوید به مجرد عقد ، زن مالک مهر میشود و میتواند
هر نوع تصرفی که بخواهد در آن بنماید. پس زوجه برابر قانون مدنی به مجرد عقد مالک کل مهریه میشود
اما نسبت به نصف آن متزلزل است. نکته این است که برابر قانون اگر ملکی به عنوان مهریه باشد و در
سند ازدواج مشخص شده باشد زوجه میتواند تقاضای ثبت بکند.
=موضوع بعد معاملات با حق استرداد است.
معاملات با حق استرداد آنچه که قبلا بوده و بیع شرط در ماده۴۵۸ قانون مدنی درباره آن صحبت کرده با
آنچه که ماده ۳۴ قانون ثبت درباره آن صحبت میکند بسیارمتفاوت است. در بیع شرط ماده ۴۵۸ قانون مدنی
، این قید را یک نوع بیع خیاری میدانسته است که بایک شرایطی طرفین توافق میکردند ، مثلا فردی ملکی
را میفروشد و اگر ظرف مدت یکسال بها را برگرداند، خریدار هم باید ملک را برگرداند. این بیع شرط است.
این نوع بیع یک نوع عقد بیع خیاری است که مملک و ناقله است. در سال ۱۳۱۰ قانونگذار ثبت در ماده ۳۳
حکم قانونی را درباره اظهارنامه به گونه ایی تعبیرکرد که بیع شرط را مملک ندانست ولی ماده ۳۳قانون ثبت
درواقع ماده ۴۵۸ قاون مدنی را منسوخ کرد وبیان داشت که معاملات با حق استرداد مملک و ناقله نیست
زیرا در معاملات با حق استرداد انتقال دهنده باید اظهارنامه بدهد یعنی مالک همچنان بایع است. بنابراین
در حال حاضر بیع شرط منسوخ است و یک مفهومی دیگری وجود دارد به اسم معاملات با حق استرداد که
ناقله نیست. قابل ذکر است که درمعاملات با حق استرداد، اظهارنامه از انتقال دهنده گرفته میشود یعنی
معاملات با حق استرداد ناقله نیست ولی باید حق صاحب حق استرداد در آن قید شود.
= آیا خارجیان به طور کلی حق تنظیم سند دارند؟
آیا اصل بر تمتع بیگانگان است یا عدم تمتع آنها؟
ماده ۹۶۱ قانون مدنی میگوید جز در موارد ذیل اتباع خارجه نیز از حقوق مدنی برخوردار خواهند بود :
۱-در مورد حقوقی که قانون آن را صراحتا” منحصر به اتباع ایران نموده و یا آن را صراحتا” از اتباع خارجه سلب
کرده است؛ در آیین نامه استملاک املاک مزروعی توسط بیگانگان گفته شده است که بیگانگان از
استملاک اراضی در ایران ممنوع هستند مگر در موارد خاص . پس اصل بر ممنوعیت بیگانگان بر تملک
املاک است. قابل به ذکر است که به طور کلی اسناد بیگانگان را میتوان تنظیم کرد، مشروط به اینکه
گذرنامه داشته باشند و سازمان ثبت کارت اقامت به تنهایی را نمیپذیرد. اجاره هم میتوان تنظیم کرد ولی
اجاره بیش از ۵ سال را باید موافقت سازمان ثبت را بگیرند و اجاره کمتر از ۵ سال را وقتی در دفترخانه
اجاره تنظیم میشود باید به اداره ثبت اطلاع داده شود ولی بیشتر از ۵ سال مجوز از اداره ثبت لازم است.
۲ – در مورد حقوق مربوط به احوال شخصی که قانون دولت متبوع تبعه خارجه آن را قبول نکرده است؛
۳-در مورد حقوق مخصوصه که صرفا” از نقطه نظر جامعه ی ایرانی ایجاد شده باشد. پس اصل بر تمتع
بیگانگان است. بیگانگانی که میخواهند تقاضای ثبت ملکی را بکنند، در دو نسخه اظهارنامه تنظیم میکنند.
یک نسخه به سازمان ثبت ارسال میشود و مجوز از وزارت امور خارجه گرفته میشود و بعد اظهارنامه
پذیرفته میشود.در مواد ۱۱، ۳۲ و ۲۷ قانون ثبت آمده است که چه کسانی میتوانند اظهارنامه بدهند. این
اشخاص باید اظهارنامه را در مدت معینی بدهند یعنی وقتی اظهارنامه برای آنها توزیع شد در دفتر توزیع
اظهارنامه از آنها امضاء گرفته میشود و از تاریخ اولین آگهی مقدماتی ، طبق ماده ۱۰ قانون ثبت ، به مدت
۶۰ روز فرصت دارند تا اظهارنامه خود را به اداره ثبتی که در آگهی درج شده تسلیم کنند. اگر در این مدت
شخص اظهارنامه را بگیرد ولی مسترد نکند و یا در این مدت برای ملک اظهارنامه فرستاده نشود ، این
ملک مجهول المالک نامیده میشود . یک ملک مجهول المالک داریم و یک مال مجهول المالک داریم. ملک
مجهول المالک یک اصطلاح حقوق ثبت است و فقط در خصوص املاک است. ملک مجهول المالک ، ملکی
هست که در مدت معین برای آن اظهارنامه داده نشده است پس ملک مجهول المالک از نظر حقوق ثبت
به این معنی نیست که آن ملک مالک ندار د.
=بعد از اینکه اظهارنامه داده شد ، آگهی دیگری برابر با ماده
۱۱ قانون ثبت ، آگهی نوبتی منتشر میشود. علت اینکه به آن آگهی نوبتی گفته میشود این است که در
قانون گفته شده ۲ نوبت و به همین دلیل آگهی نوبتی گفته میشود. در آگهی نوبتی مشخص میشود
کدام پلاک ثبتی توسط چه کسی تقاضای ثبت شده است. در آگهی عمومی گفته میشود که املاک به
چه نواحی تقسیم شده است. در آگهی مقدماتی درخواست ثبت داده میشود و آگهی نوبتی میگوید که
این اشخاص برای این املاک تقاضای ثبت است.
= بعد از انتشار آگهی نوبتی تحدید حدود انجام میشود (ماده ۱۴ قانون ثبت).
نکته دیگر اینکه از دید حقوق ثبتی تصرف رکن مالکیت است. در صورتی تحدید حدود انجام میشود که
اولا” ابنیه و حدود را در اظهارنامه ذکر کرده باشید و دوما” حدود مشخص شده در اظهارنامه باید تحت
تصرف باشد. به موجب ماده ۷۱ آییننامه اگر ملکی در تصرف شخص نباشد ، تحدید حدود انجام نمیشود.
پس اظهارنامه داده شد و در آگهی نوبتی حدود نوشته میشود ولی حقوق نوشته نمیشود. در صورتجلسه
ایی که اظهارنامه دهنده و مجاورین به موجب یک آگهی به ملکی که تقاضای ثبت آن شد مراجعه میکنند
و در آنجا حدود مشخص میشود. اگر حدود ملک دولتی و یا عمومی باشد، به آنها نیز اطلاع داده میشود که
نمایندشان حضور داشته باشد. صورتمجلس تحدید حدود هم حائز اهمیت است. مبنای اعتراض به اظهارنامه
از زمانی است که اولین آگهی نوبتی منتشر شده است و روزی که صورتجلسه تحدید حدود تنظیم میشود ،
این دو موردمبدا اعتر اضات است .پس بنابراین ممکن است کسی که اظهارنامه میدهد حقوق مستقر در
ملک را ذکر نکند و یا حدود ملک را اشتباه کند و یا اصل ملک مال شخص دیگری باشد. در اینگونه مواقع
مردم باید این امکان را داشته باشند که هم به اصل تقاضا حق اعتراض داشته باشند و هم به حدود و
حقوق مستقر درملک معترض باشند. بنابراین آگهی نوبتی و آگهی تحدید حدود به مردم این امکان را میدهد
که نسبت به اصل اظهارنامه ، به اصل تقاضای ثبت و یا به حقوق و یا به حدود مستقر در ملک معترض بشوند.
مبداء زمانی اعتراضات و مهلت اعتراضات با یکدیگر متفاوت است.
=اعتراض به ثبت در مدت معینی است و آثار بسیاری در بر دارد. اگر کسی در مدتی که در قانون ثبت
گفته شده ، اعتراض نکند ، دو اثر مهم دارد. یکی اینکه بعد از مدت معین شده ، اعترضات او پذیرفته
نمیشود یعنی مدت اعتراض مقید به زمان معینی است. اگر در این مدت اعتراض شود دادگاه رسیدگی
میکند و اگر در این مدت اعتراض نشود ، دادگاه رسیدگی نمیکند. دوم اینکه اگر مدت اعتراض بگذرد ،
مالکیت بلامنازع و بدون اعاده ی شخص تثبیت میشود یعنی پس از مدت تعیین شده هیچ مدرک و
هیچگونه دعوایی رسیدگی نمیشود ولو اینکه حقانیت شخص اثبات شده باشد. ممکن است شخص
دلایلی ارائه دهد و دادگاه وارد رسیدگی شود برای مثال شخصی متوجه شود که مستاجرش خود را
مالک معرفی کرده باشد و یا اسنادی جعل شده و یا غیره ، دادگاه ممکن است به این مسائل رسیدگی
کند و حق هم به مالک اصلی بدهد اما سند باطل نمیشود. پس بنابراین این موضوع مبنای مالکیت است
یعنی این مدت اعتراض بسیار اهمیت دارد.
= سوال اینکه اعتراض توسط چه کسانی و در چه مدت زمانی و در چه مراجعی امکان دارد ؟
همانطور که گفته شد هر فرد ممکن است در هر نقطه از کشور ملکی داشته باشد. پس هر شخص این
حق را دارد که معترض به تقاضا باشد. در ماده ۱۶ قانون ثبت آمده است که هر کس نسبت به ملک مورد
ثبت اعتراضی داشته باشد باید از تاریخ نشر اولین اعلان نوبتی تا ۹۰ روز اقامه دعوی نماید. عرضحال
مزبور مستقیما” به اداره یا دایره یا شعبه ثبتی که در ضمن اعلان نوبتی معین شده است تسلیم میشود.
در مقابل عرضحال باید رسید داده شود. در صورتیکه عرضحال در مدت قانونی داده شده باشد اداره ثبت آن
را نزد محقق ثبت و یا دفتر محکمه که مرجع رسیدگی است ارسال می دارد. اگر اداره ثبت تشخیص دهد
که عرضحال خارج از مدت داده شده کتبا” نظرخود را اظهار خواهد کرد و به حاکم محکمه ابتدایی محل
اطلاع می دهد تا حاکم مزبور در جلسه اداری موافق نظامنامه وزارت عدلیه رسیدگی کرده رای دهد. رای
حاکم محکمه ابتدایی در این موضوع قاطع است. سوال اینکه منظور از هر کس در ماده ۱۶ قانون ثبت ،
شخص حقیقی است و یا شخص حقوقی؟ درواقع این اشتباه قانونگذاراست چون فرد شایع برای اشخاص
، شخص حقیقی میباشدپس در ماده ۱۶ قانون ثبت منظور از هر کس ، فرد شایع است یا قاعده غلبه
هست. در واقع دلیلی برای محروم کردن اشخاص حقوقی از حق ترافع وجود ندارد. بنابراین همه حق
اعتراض دارند.
سوال دوم اینکه در چه مدت زمانی میتوانند اعتراض کنند؟
این از جمله دعاوی میباشد که باید در مدت تعیین شده طرح بشود. در ماده ۱۶ و ۱۱ آمده است که
اشخاص به مدت ۹۰ روز از تاریخ اولین آگهی نوبتی میتواند اعتراض خود را به اداره ثبت ارائه بدهد. سوال
سوم اینکه به کدام مراجع میتوانند اعتراض کنند؟ در ماده ۱۶ گفته شده به مدت ۹۰ روز به اداره ثبتی که
در آگهی نوبتی آمده است. قبلا” به این ترتیب بود که اداره ثبت اعتراضات داخل مدت را به دادگاه
می فرستاد ولی در حال حاضر هدف از مراجعه به اداره ثبت ، اطلاع رسانی به اداره ثبت است.برای همین
به ازای هر اعتراض در اظهارنامه یک مهر اعتراض زده میشود. مثلا اگر نسبت به یک اظهارنامه ۱۰اعتراض
شده باشد ، ۱۰ مهر اعتراض بر اظهارنامه در بایگانی زده میشود تا وقتیکه تکلیف همه اعتراضات مشخص
شود. اشخاص ظرف مدت ۹۰ روز به اداره ثبت مراجعه میکنند، در حال حاضر به موجب قانون تعیین تکلیف
پروندهای معترضی که وضعیت آنها مشخص نشده است ، این اشخاص از وقتی که اعتراض کردند ، یکماه
فرصت دارند که به دادگاه صالح مراجعه و دعوایشان را اقامه کنند و گواهی اقامه دعوا را به اداره ثبت ارائه
کنند. این دعوا ، دعوای مالکیت و مالی است باید در مهلت اعتراض ، گواهی جریان دعوا را که در چه
شعبه ایی مطرح هست را به اداره ثبت اطلاع دهد.
=اعتراض به حدود
:زمانی شخص به اصل تقاضا و اظهارنامه اعتراض ندارد. برای مثال فردی برای ملک خوداظهارنامه میدهد
و شخص دیگری اعتراض میکند که در حد شرقی ملک ۱۰ متر به ملک او وارد شده است یعنی در اظهارنامه
ارائه شده ۱۰ متر از ملک او در متراژ ملک اظهارنامه دهنده است. در واقع او به اصل تقاضا معترض نیست
ولی به حدود معترض است. این دعوای اعتراض به حدود است. دعوای اعتراض به حدود دعوایی است
که اشخاص به اصل تقاضا و اصل مالکیت ملک شخص معترض نیستند ولی مدعی آن هستند که این
شخصی که مدعی مالکیت شده است ، قسمتی از ملک او را در اظهارنامه بیان کرده است.
سوال اینکه اعتراض به حدود توسط چه کسانی در چه مدت زمانی و در کدام مرجع صورت میگیرد؟
همانطور که مستحضرید در قانون آیین دادرسی مدنی اولین شرط در اقامه دعوا ذی نفع و ذی سمت
بودن است. بنابراین مالکین املاک مجاورین ذینفع در اعتراض به حدود هستند. اعتراض به حدود فقط
میتواند افرادی در آن نفع و سمت داشته باشند که به حدود آنها تجاوز شده باشد. به موجب ماده ۲۰
قانون ثبت مجاوری که نسبت به حدود اعتراضی داشته باشد. بنابراین اشخاص صاحب سمت در اعتراض
به حدود ، مجاورین هستند. منظور از مجاورین کسانی است که در ابعاد اربعه ملک صاحب ملک کناری
باشند. مبداء اعتراض به حدود از تاریخ تنظیم صورتمجلس تحدید حدود به مدت ۳۰ روز میباشد. همانطور
که گفته شد صورتمجلس تحدید حدود برابر ماده ۱۴ ، آگهی میشود و که مجاورین و مالکین حداقل ظرف
مدت ۲۰ روز و حداکثر ظرف مدت ۶۰ روز برای تحدید حدود مراجعه کنند. پس صورتمجلس تحدید حدود
مبداء اعتراض به حدود به مدت ۳۰ روز میباشد و مرجع آن ظرف مدت ۳۰ روز به اداره ثبت و یک ماه به
دادگاه است.
=موضوع بعدی این است که مهلت اعتراض چه تاثیری بر ادامه عملیات ثبت دارد؟
از تاریخ صورتمجلس در مورد تحدید حدود و همچنین از تاریخ اولین آگهی نوبتی در مورداعتراض به اصل در
مدت ۹۰ روز و ۳۰ روز بسته به حدود و اصل ، عملیات ثبتی متوقف است یعنی باید این مدت بگذرد.اگر
اعتراض نشود و این مهلت گذشت ، اداره ثبت سند مالکیت را صادر میکند و اگر در این مدت اعتراض بشود
و به اداره ثبت اطلاع داده شود. در قانون امده باید حکم نهایی صادر شود و در صورت داشتن قابلیت فرجام
،مرحله فرجام خواهی را نیز طی کرده باشد. حکم نهایی وقتی صادر شود یا دعوای علیه متقاضی ثبت رد
میشود که در اینصورت عملیات ثبتی به نام مالک ادامه پیدا میکند و یا دعوا رد نمیشود و به نفع یک
معترضی رای داده میشود ، در اینصورت معترض جانشین متقاضی ثبت در ادامه پروسه میشود یعنی
نیازی به اینکه به نام او آگهی بشود و غیره نیست.
= سوال اینکه چه زمان پایان عملیات مقدماتی است؟
پایان عملیات مقدماتی زمانی است که در مورد اعتراض تعیین تکلیف میشود. تعیین تکلیف و پایان عملیات
مقدماتی یعنی یا اعتراض نمیشود و موعد اعتراض به پایان می رسد و یا اعتراض میشود و حکم نهایی در
مورد اعتراض صادر میشود. پس از پایان عملیات مقدماتی ، ملک در دفتر املاک به ثبت میرسد. ماده ۲۲
قانون ثبت اسناد و املاک میگوید همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط
کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در
دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی به اوارث رسیده مالک خواهدشناخت. ملکی
که تمام این مراحل را طی کرده است و در دفتر املاک به ثبت رسید ، ملک ثبت شده میشود. دفتر املاک
مهمترین دفتر اداره ثبت است که وقتی عملیات مقدماتی ملکی به پایان میرسد ، نام متقاضی یا محکوم
له حکم نهایی در آن دفتر به نام مالک ثبت میشود. در حال حاضر دفتر املاک الکترونیکی شده است
منتهی در گذشته اینگونه بود که به ازای هر پلاک ثبتی ۳ صفحه در دفتر املاک باقی می ماند. املاک به
ترتیب پایان یافتن عملیات مقدماتی پلاکها در دفتر املاک به ثبت میرسند.
= ملک ثبت نشده ملکی است که عملیات مقدماتی آن شروع نشده است.
نکته اینکه ملک ثبت نشده باملک مجهول المالک متفاوت است. فرق ملک مجهول المالک با ملک ثبت
نشده این است که ملک مجهول المالک آگهی ثبت عمومی شده ولی کسی اظهارنامه نداده است.
اما ملک ثبت نشده ملکی است که آگهی ثبت عمومی انجام نشده است.
= آثار حقوقی ملک ثبت نشده با ملک ثبت شده در چند موردقابل بررسی است.
یکی در اجرای احکام و اسناد است. برابر با ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی میتوان ملک ثبت نشده
را توقیف کرد در صورتیکه دارای سابقه ثبتی نباشد و در تصرف محکوم علیه باشد. دیگر اینکه مطابق ماده
۲ آیین نامه اجرای اسناد رسمی و لازم الاجرا و همچنین برابر ماده ۸۹ به بعد آن در خصوص ملک ثبت
نشده = اولا” در مورد ملک ثبت نشده هم میتوان سند رسمی تنظیم کرد وهم میتوان در دفترخانه اسناد
رسمی نقل و انتقال انجام دهند زیرا ماده ۸۸ قانون ثبت بیان کرده است که در مورد املاک ثبت نشده ،
اگر در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسد ، رسمیت نسبی دارد. نسبت به متعهد و متعاملین رسمیت دارد.
در مقابل ثالث نمیتوان به رسمیت آن استناد کرد یعنی ثالث میتواند نسبت به این ملک ادعای تردید و انکار بکند.
=ثانیا: برابر آیین نامه اجرا در خصوص یک ملک ثبت نشده ، اگر سند رسمی تنظیم شود ، اجرای آن از
طریق اداره ثبت نیست و اجرای آن با دادگاه میباشد زیرا در ماده ۲آیین نامه اجرا گفته شده که اجرای
اسناد مربوط به املاک ثبت نشده در مرجع دادگاه میباشد یعنی لازم الاجرا نیست. برابر آیین نامه اجرای
مفاد اسناد رسمی و برابر مواد ۹۲ و ۹۳ قانون ثبت اسناد لازم الاجرا اسنادی هستند که مفاد آنها بدون
حکم دادگاه قابلیت اجرا دارد. املاک دارای سابقه ثبتی املاکی هستند که از مرحله ایی که اظهارنامه
آنها پذیرفته شده است تا املاکی که سند مالکیت دارند. ماده ۲۴ قانون ثبت اسناد و املاک میگوید پس از
انقضای مدت اعتراض هرگونه دعوی تضییع حق از هیچکس پذیرفته نمیشود. نه به عنوان عین نه به عنوان
قیمت نه به هیچ عنوان دیگر خواه حقوقی باشد خواه جزایی.
=املاک جاری :ملکی هست که در جریان فرآیند ثبت است ، از لحظه ارائه اظهارنامه تا زمانی که مهلت
اعتراضات به پایان نرسده است.
= اصطلاح دیگر بقایای ثبتی است . کلا” قیمت گذاری املاک بر اساس ارزش منطقه ایی میباشد. برابر
ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم ، سالانه کمیسیونی در اداره دارایی تشکیل میشود و مأخذ محاسبه
حقوق دولتی در مورد هر ملک گفته میشود. مثلا در منطقه ایی ملک متری ۱۵ میلیون تومان است ولی
اداره مالیات میگوید متری ۱۰ هزار تومان است برای محاسبه حقوق دولتی. هزینه دادرسی ۳٫۵% است.
یعنی ۳٫۵% از قیمت واقعی ملک ۳ میلیاردی بسیار زیاد است ، پس بنابراین یک قیمتی کمیسیون تقویم
املاک تعیین میکند که براساس آن قیمت هر ملک در هر منطقه مشخص میشود. وقتی اظهارنامه داده
میشود ، ۱۵% ارزش معاملاتی را بابت حق الثبت به صورت اقساط باید پرداخت شود.
=اسناد معارض
به سه نکته اساسی در مورد سند معارض میپردازیم.
=اول اینکه مرجع و یا منبع رسیدگی به اسناد معارض کجاست؟
مرجع اصلی برای رسیدگی به سند معارض لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض
مصوبه ۵/۱۰/۱۳۳۳ میباشد. که این لایحه قانونی یک آیین نامه نیز دارد. پس بنابراین مرجع اصلی در
خصوص پیگیری سند معارض ، لایحه قانونی رسیدگی به اسناد معارض است.
=سوال اینکه معنی سند معارض چیست؟
خیلی از افراد سند معارض را با معامله معارض اشتباه میگیرند. معامله معارض موضوع ماده ۱۱۷ قانون
ثبت است.
=سوال بعد اینکه مرجع تشخیص تعارض کجاست؟
تشخیص اینکه کدام سند معارض است ، توسط کدام مرجع انجام میشود؟
=دارندگان اسناد معارض چه حقوق و تکالیفی دارند؟
برابر ماده ۱ لایحه قانونی به طور کلی اسناد معارضبه اسنادی گفته میشود که در خصوص تمامی
یک ملک و یا بخشی از یک ملک و یا در حدود و حقوقمستقر در یک ملک به نام ۲ و یا چند نفر سند
مالکیت صادر شده باشد. اگر برای یک نفر ۲بار سندمالکیت صادر شود یعنی در خصوص یک پلاک ،
مالک یک نفر است و ۲ بار برای او سند مالکیت صادر شدهباشد ، این سند معارض نیست و یک
اشتباه ثبتی میباشد. البته سند معارض هم نهایتا” یک اشتباهاست ولی روش رسیدگی به آن متفاوت
است. در اینجا تعارض اسناد پیش آمده است اما قبل از اینکه رسیدگی به موضوع بشود به آن سندی که
مؤخرالصدور باشد ، سند معارض گفته میشود. این تعریف معارض قبل رسیدگی قضایی میباشد. سند
مؤخرالصدور سندی است که دیرتر صادر شده است. مثلا در۱۵/۱۰/۹۶ پلاک ثبتی ۱۲ فرعی از ۱ اصلی
به نام آقای حسین احمدی سند مالکیت صادر شد و در۳۰/۵/۹۷ همان پلاک ثبتی به نام محمود حسینی
هم سند صادر میشود. این در صورتی هست که نسبت به کل یک پلاک سند صادر شده است .ولی تعارض
زمانی است که مثلا در حدود دو ملک اشتباه شده باشد. برای مثال سند ملکی به پلاک ثبتی ۲ صادر میشود
که حد شرقی آن را مینویسد شرقا” به طول ۱۰ متر متصل به پلاک ثبتی ۱ و برای پلاک ۱ هم در حد شرقی
نوشته شده ، غربا” به طول ۲۰ متر متصل به پلاک ثبتی ۲ . یک قسمت از حدود پلاک ۱ در قسمت پلاک ۲
است و همین حد در پلاک ۲ هم هست. یعنی نسبت به حدود دو ملک اشتباه شده و با هم تعارض دارند.
گاهی اتفاق میافتد که در سند ذکر شده که حق ارتفاقی یا حق انتفاع متعلق به الف است و در سند دیگری
نوشته شده که متعلق بهب هست. یا مثلا گفته شده منافع آن به کسی واگذار نشده بعد در سند دیگر نوشته
دارای حق در پلاک مجاور میباشد. اینها سند معارض هستند.
=پس بنابراین تعریف سند معارض این است که برای بیش از یک نفر در خصوص یک پلاک نسبت به کل
پلاک ، نسبت به حدود آن و یا نسبت به حقوق آن ۲ بار سند به نام ۲ نفر صادر شده باشد و سند
مؤخرالصدور معارض است. سند مؤخرالصدور دو حالت دارد یک سندی که به تاریخ دیرتر صادر میشود اما
همیشه اینگونه نیست که دو سند در دو تاریخ متفاوت صادر شده باشد ، ممکن است در یک روز صادر
شده باشد. برای مثال در مورد ۲ ملک که حدود آنها اشتباه شده ، ۲ ملک مجاور یکدیگر تفکیک شده و
همان روز طبق ماده ۱۰۶ سند آنها صادر شده است ، در اینصورت سندی معارض و مؤخرالصدور است که
شماره ثبت آن بزرگ تر باشد. قبلا” گفته شد که شماره ثبت در دفتر املاک همان شماره ردیف است پس
سندی که شماره ثبت آن بزرگ تر است ، مؤخرالاصدور میباشد. اداره ثبت سند معارض را کارشناسی
میکند و اگر کارشناسان اداره ثبت تشخیص دادند که تعارض وجود دارد به هیأت نظارت فرستاده میشود.
برابر لایحه قانونی و برابر بند ۵ ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک ، هرگاه شورای عالی ثبت یا هیأت
نظارت تشخیص دادند که در جریان ثبت املاک اشتباه مؤثری واقع شده عملیاتی که در نتیجه آن اشتباه و
یا بعد از آن به عمل آمده و یا اشتباه مربوط به آن بوده ، ابطال و جریان ثبت بر طبق مقررات این قانون
تجدید یا تکمیل یا اصلاح میگردد. پس هیأت نظارت مرجع تشخیص تعارض است. وقتیکه هیأت نظارت
تشخیص داد که اصولا” تعارض ایجاد شده است به دارنده سند مؤخرالصدور اخطار میکند که سند او دیرتر
صادر شده و معارض با سند قبلی است و به او گفته میشود که میتواند ظرف دو ماه در دادگاه اقامه دعوا
کند یعنی دارنده سند معارض و مؤخرالصدور باید در دادگاه اقامه دعوا بکند و به دلیل تعارض سند
درخواست ابطال سند اول را کند و باید ظرف مدت ۲ ماه ، گواهی دعوای خود را به اداره ثبت اعلام کند.
اگر ظرف ۲ ماه ، در دادگاه اقامه دعوا نکند و گواهی اقامه دعوا را به اداره ثبت ارائه نکند ، در اینصورت
سند مؤخرالصدور ابطال میشود. تنها موردی که اداره ثبت حق ابطال سند را دارد در همین مورد است.
= ابطال سند یعنی چه؟
مثلا فردی به دفترخانه مراجعه میکند و سردفتر میگوید که این سند وراثتی میباشد و سندی که به نام
متوفی میباشد باید ابطال شود و به نام وراث صادر شود یا اینکه میگوید سند تفکیک شده و این سند
باطل میشود و طبق ماده ۱۰۶ برای هر قطعه سند صادر میشود. این عبارات از دفترخانه ها زیاد شنیده
میشود ، این ابطال به معنی واقعی نیست بلکه تجدید سند است یعنی سلب مالکیتی انجام نشده
است. ابطال سند به معنی واقعی آن است که در نتیجه سلب مالکیت باشد. فقط مراجعی که قانون
تعیین کرده است میتوانند ابطال سند کنند مانند هیأت ماده ۵۶ قانون حفاظت و بهره برداری و یا کمیسیون
ماده ۱۲ قانون زمین شهری و یا مواردی که دادگاه ابطال اعلام میکند. به جزء این موارد مرجع دیگری
نمیتواند سند را باطل کند ، اداره ثبت هم رأسا” نمیتواند سلب مالکیت کند به جزء در این مورد. تنها
موردی که اداره ثبت حق ابطال سند ، ابطال به معنی واقعی را دارد یعنی فرد ظرف مدت ۲ ماه اقامه دعوا
نکند و طرف مقابل گواهی عدم اقامه دعوای او را ارائه دهد ، در این حالت سند مؤخرالصدور ابطال
میشود. اگر اقامه دعوا کند در دادگاه مطرح میشود پس دادگاه مرجع تشخیص سند معارض است. نمیتوان
گفت سند مؤخرالصدور الزاما” سند معارض است. سند معارض آن است که دادگاه اعلام میکند ، اینکه
کدام سند اصیل و کدام سند معارض است ، به موجب آیین نامه سندی که مطابق رای دادگاه برابر قانون
و تشریفات عملیات مقدماتی درست صادر شده باشد.
=سوال اینکه چه اثاری بر سند معارض بار میشود؟
اولا” دارنده سند مؤخرالصدور حق انتقال و معامله ندارد . ماده ۵ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و
اسناد مالکیت معارض میگوید دارنده سند مالکیت معارض مادام که تکلیف نهایی سند مزبور در دادگاه
معلوم نشده حق هیچگونه معامله نسبت به آن ندارد ولی میتواند حقوق متصوره خود را به دیگری انتقال
دهد و در ماده ۴ لایحه قانونی آمده است دارنده سند مالکیت مقدم قبل از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه
میتواند نسبت به مورد سند مالکیت معامله کند ولی دفاتر اسناد رسمی مکلف اند در متن سند قید کنند
نسبت به مورد معامله سند معارض صادر شده و مادام که تکلیف نهایی طبق این قانون معلوم نشده
به خریدار ، سند مالکیت جدید داده نخواهد شد و همین حکم نسبت به انتقالات بعدی هم جاری است.
پس دو حق التکلیف نسبت به دارنده مقدم الصدور و مؤخرالصدور وجود دارد. دارنده سند مقدم الصدور
میتواند معامله انجام دهد ولی سند مالکیت به خریدار داده نمیشود تا زمانی که تکلیف مشخص شود
یعنی اصل انتقال درست است و حق معامله دارنده سند مقدم الصدور را به رسمیت شناخته است اما
دارنده سند مؤخرالصدور حق انجام مورد معامله را ندارد ولی میتواند حقوق متصوره خود رامنتقل کند یعنی
حقوق ناشی از دارندگی سند مؤخرالصدور خود را میتواند انتقال دهد.
=نکته اساسی اینکه ملکی که برای آن سند معارض صادر شده است تا زمانی که حکم نهایی در مورد
تعارض صادر نشده ، نمیتواند تقاضای افراز بدهد. برابر ماده ۱ قانون افراز و فروش مال مشاع ، افراز املاک
مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد ، در صورتی
که مورد تقتضای یک یا چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع
است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز مینماید. پس تا زمانی که حکم
نهایی صادر نشود ، نمیتوان ملک را افراز کرد. افراز تقسیم ملک است و تفکیک تبدیل ملک به قطعات
کوچکتر است. در تفکیک مالکیت انتقال پیدا نمیکند ولی در افراز مالکیت جابه جا میشود. به همین دلیل تا
زمانی که تکلیف سند مالکیت مشخص نشده حق افراز ندارند.
=نکته قابل ذکر اینکه مبایعه نامه ایی که در خصوص ماده ۱۴۷ میتواند مورد استناد واقع شود باید سلسله
عیادی به دارنده سند رسمی برسد ، اصطلاحا” به مالک رسمی آن ملک باید برسد. ممکن است اقای
الف طبق ماده ۲۲ سند به نامش صادر شده باشد و بعد از چندین مبایعه نامه به اقای ب رسیده باشد.
بنابراین مبایعه نامه ایی که به اداره ثبت ارائه میشود باید سلسله عیادی که به اقای الف میرسد را نشان
دهد. جانشین ماده ۱۴۷ ، قانون تعیین تکلیف است . درواقع وقتی مدت اجرای ماده ۱۴۷ منقضی شد ، از
سال ۸۳ تا سال ۹۰ هیچ قانونی در این خصوص نبود تا اینکه قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمانهای
فاقد سند رسمی تصویب شد و در حال حاضربر آن مبنا سند مالکیت صادر میشود. اما قانون تعیین تکلیف
تفاوتهایی با ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ دارد. اولا” موضوع حکم ماده ۱۴۸ کلا” منقضی میباشد زیرا این ماده درباره
اراضی دولتی بود ولی برابر ماده ۲ قانون تعیین تکلیف در مورد اراضی دولتی ، موات و ملی مطلقا” اجرا
نمیشود. پس بنابراین کسی نمیتواند در زمین دولتی ملک بسازد و به حساب دولت پول واریز کند و
نماینده دولت در دفترخانه زمین را به نام او بکند. اراضی دولتی ، ملی و موات و عمومی بر قانون تعیین
تکلیف استثناء هستند ولی درباره اراضی موقوفه اینطور نیست. دوما” قانون تعیین تکلیف در صورتی
قابلیت اجرا دارد که مالک رسمی در دسترس نباشد. مالک رسمی کسی است که در جریان ثبتی ملک
به نام او به ثبت رسیده است. اگر مالک رسمی در دسترس باشد ، نمیتوان طبق قانون تعیین تکلیف
درخواست سند از طریق اداره ثبت داد باید به دادگاه مراجعه شود. قانونگذار میگوید مالک رسمی در
دسترس نباشد یعنی مالک رسمی و یا یکی از وراث او فوت کرده باشد و یا غایب مفقود الاثر باشد و یا
یکی از وراث او غایب مفقود الاثر باشد . جالب است بدانید قانون در ارتباط با املاکی که مالک آنها
اشخاص حقوقی بودند ، نظری نداده است. عرصه میتواند متعلق به اراضی عمومی باشد مثلا متعلق به
شهردای باشد. اراضی شهرداری عمومی و دولتی است ولی ملک عمومی تحت تصدی شهرداری
نمیتواند باشد. یکی از معایب قانون تعیین تکلیف این است که وقتی کسی غایب مفقود الاثر هست به
موجب حکم قطعی دادگاه این موضوع اعلام شده باشد. آیا حکم غیبت صادر میشود؟ دادگاه رای قطعی
مبنی بر غایب مفقودالاثر بودن فردی صادر نمیکند بلکه حکم فوت فرضی صادر میکند. پس بنابراین قانون
تعیین تکلیف در مورد املاک دولتی ، موات ، عمومی مانند ماده ۱۴۷ عمل نمیکند. اما درباره املاک
موقوفه امکانپذیر است. مطابق قانون تعیین تکلیف رعایت بعضی قوانین الزامی است. قانون منع تغییر
کاربری باید رعایت شود پس بنابراین فردی نمیتواند در اراضی کشاورزی ویلا سازی کند و طبق ماده ۱۴۷
سند مالکیت بگیرد در قانون تعیین تکلیف باید نصاب رعایت شود ولی در ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ نصابی نداشت.
مثلا در ماده ۱۴۷شخصی یک اتاق کوچک میساخت و بعد اعلام میکرد که اینجا بنا وجود دارد. کارشناس
هم قدمت بنا را کارشناسی نمیکرد که آیا ممکن است این بنا قبل ۱/۱/۷۰ ساخته شده باشد یا خیر؛
قانون تعیین تکلیف هم میگوید که باید در تصرف و محصور باشد. معمولا” اراضی کشاورزی زیر ۵/۲ هکتار را
سند شش دانگ نمیدهند .چند قانون برشمرده شده که عملا” شرایط ساده ماده ۱۴۷ از بین رفته است.
یعنی به آسانی نمیتوان طبق قانون تعیین تکلیف سند مالکیت صادر کرد اما یک نکته مهم درباره قانون
تعیین تکلیف این است که وقتی که سند کلا” سابقه ثبتی نداشته باشد، در ماده ۱۴۷ گفته شده بود اگر
ملک کلا” دارای سابقه ثبتی نباشد ، هیأت به اداره ثبت می فرستاد ، اداره ثبت از او اظهارنامه قبول
میکرد و آگهی تحدید حدود و غیره را با اولین آگهی تحدید حدود عمومی میداد و آن را در فرآیند ماده ۲۲
قرار میداد ولی در قانون تعیین تکلیفی فعلی این راه بسته شده و این قانون میگوید اگر قسمتی فاقد
سابقه ثبت باشد. مثلا اگر فردی برای ملکی مبایعه نامه دارد و قصد گرفتن سند مالکیت رادارد قسمتی از
ملک دارای سابقه ثبت است و قسمتی از آن سابقه ثبت ندارد. این مورد را میتوان طبق قانون تعیین
تکلیف تقاضا کند و به اداره ثبت فرستاده میشود و اداره ثبت هم آگهی تحدید حدود و نوبتی را همزمان
انجام میدهد ، روند انجام کارها با قوانین ثبت عمومی متفاوت است. این در صورتی امکان دارد که
قسمتی از ملک دارای سابقه ثبتی باشد.
=چگونه طبق قانون تعیین تکلیف باید اقدام کرد؟
هیات قانون تعیین تکلیف متشکل است از قاضی دادگستری به انتخاب قوه قضاییه، رئیس ثبت شهر
و حسب مورد نماینده راه و شهرسازی و نماینده جهادکشاورزی. حسب مورد یعنی برای اراضی داخل
محدوده شهر نماینده راه و شهرسازی و اگر خارج ازمحدوده شهر باشد نماینده جهاد کشاورزی حضور دارند.
اگر فردی مفقودالاثر باشد یا محجور باشد راییقابل اجرا میباشد که رای قاضی هم جزوموافقین باشد زیرا
الهام گرفته از افراز که در افراز گفته میشود کهاگر احد از مالکین محجور و یا صغیر باشند در صلاحیت مرجع
قضایی است. در قانون تعیین تکلیف هممیگوید که اگر مالک رسمی غایب مفقودالاثر و یا محجور باشد رایی
قابل اجرا است که نظر قاضی در آناست. برای اینکه طبق قانون تعیین تکلیف عمل کنید اولین اقدام این است
که نقشه یو تی ام را با کمککارشناس رسمی دادگستری تهیه کنید بعد از تهیه نقشه ، باید مبایعه نامه های
سلسله عیادی را تهیهکنید تا مالک رسمی مشخص شود بعد از سلسله عیادی ، در صورتیکه فوت کرده گواهی
فوت. در قانون گفته شده تحقیقات محلی ، نیروی انتظامی و غیره. تمام این مدارک جمع آوری میشود و در
سایت سازمان ثبت اسناد و املاک بارگذاری میکنید و به شما کد رهگیری داده میشود. دبیرخانه تمهیداتی
انجام میدهد از جمله استعلام از جهاد کشاورزی و راه و شهرسازی در خصوص موات نبودن ملی نبودن
ملک، اگر ملک در حریم باشد از همه مراجع باید استعلام کرد. بعد کارشناس فرستاده میشود تا تصرف
احراز شود. بعد از نظر احراز تصرف کارشناس ، جواب استعلام جهاد کشاورزی و یا راه و شهرسازی مبنی
بر اینکه ملک موات و یا دولتی و یا موضوع ماده ۲ نیست ، نقشه برداری هم اعلام میشود ، اگر مشمول
موادی نباشد که در ماده ۸ گفته شده ، در اینصورت هیأت رسیدگی میکند. باغات زیر ۵/۲ هکتار قابلیت
تفکیک ندارد در اراضی کشاورزی زیر ۵ هکتار قابل تفکیک نیست ولی بسته به استانها متفاوت است.
ولی اگر زمینی محاط باشد در منابع طبیعی ، به آن زمین سند مالکیت میدهند. نظر هیأت ۲ نوبت آگهی
میشود و قابل اعتراض است البته در قانون گفته نشده چه زمان قابلیت اعتراض دارد ولی علی الاقاعده ۲
ماه از تاریخ اولین آگهی است. اگر ۲ ماه بگذرد و اعتراضی نشود ، هیأت سند را صادر میکند اما در اینجا
باز صدور سند مانع مراجعه متضرر به دادگاه نمیشود. ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ مستند به اسناد عادی هستند.
هیأت حل اختلاف هم مرجع قضایی نیست که به اصالت اسناد رسیدگی کند ، چه بسا مبایعه نامه ای که
ارائه شده است ، جعلی باشد و یا سند عادی دیگری موجود بوده یا فروش مال غیر بوده و غیره. درمنطقه
ایی که ثبت عمومی انجام نشده و به موجب یک سند نکاحیه ، ملکی که هنوز ثبت عمومی نشده را در
مهریه زوجه قرار داده شده است. وقتی ثبت عمومی اعلام شد ، زوجه میتواند با استناد به سند نکاح
اظهارنامه بدهد.
برای دریافت مشاوره به قسمت مشاوره انلان مراجع فرمایید.