قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶
در این قانون شاید بیش از ۲۰ امکان طرح دعوی وجود دارد که ما دراینجا بموارد بسیار مبتلابه ان میپردازیم ..
دعوی تجویز انتقال منافع وفق ماده ۱۹قانون سال ۵۶
۱-وفق قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ اصل بر اینست که مستاجرامکان انتقال عین مستاجره به غیر را ندارد ،یعنی در صورتیکه
قرارداد در این خصوص ساکت باشد اصل بر عدم جواز انتقال است مگر خلاف ان اثبات شود.
حال در زمانیکه در قرارداد اجاره حق انتقال از مستاجر سلب شده باشد چه باید کرد؟
مستاجری که امکان استفاده از عین مستاجره را به هر دلیلی ندارد،یا باید به موجر مراجعه و مطابق عرف با پرداخت مبلغی بعنوان
حق مالکانه که میزان ان بین ۱۰تا۲۰ درصد قیمت سرقفلی میباشد مجوزانتقال را دریافت دارد ،و درصورتیکه به هر دلیلی راه اول
به نتیجه نرسید میبایست وفق ماده ۱۹ قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ اقدام به طرح دعوی تجویز انتقال منافع به غیر نماید.
در این دادخواست ؛
خواهان ؛مستاجر
خوانده:موجر
خواسته ؛صدور حکم مبنی بر تجویز انتقال منافع وفق ماده ۱۹ قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ میباشد.
مرجع صالح؛دادگاه حقوقی محل وقوع عین مستاجره میباشد.
نکته مهم؛
دادنامه صادره در این دعوا دارای مهلت ۶ماهه میباشدیعنی پس از گذشت مدت مقرر رای صادره ملغی الاثر
میگردد.ومستاجر میبایست مجدد طرح دعوا نماید.این امر موجب اعتبار امرمختوم نخواهد بود و امکان طرح دعوی مجدد
برای مستاجر فراهم میباشد.
۲- پس از صدور حکم مبنی بر تحویز انتقال تمامی شروط و قیود قرارداد اجاره سابق در سند اجاره به مستاجر جدید
منتقل میشود ودردفترخانه نزدیک ملک سند رسمی تنظیم میگردد،و همان شغل یامشابه ان به شخص جدید منتقل
خواهد شد.در قرارداد اجاره جدید نباید هیچ تغییراتی از نظر نوع شغل( مگرمشابه بودن )و حق انتقال به مستاجر جدید
ایجاد گردد.
۳-وفق ماده ۳۰ کلیه مقررات این قانون امره بوده و طرفین نمیتواندبا هر شرط و قیدی از الزامات تعیینی در ان رهایی
یابند.
۴-درصورتیکه مستاجر از این امتیاز ماده ۱۹ جهت انتقال سوءاستفاده نماید و در سند اجاره جدید نوع شغل مستاجر
بعدی تغییریابد و یا تغییراتی در عین مستاجره ایجاد شود که در قرارداد اولیه نبوده موجبات اخذ صدور حکم تخلیه از
سوی موجر علیه مستاجرجدید فراهم میشود.
دعوی تخلیه به علت تغییر شغل وفق بند ۷ ماده ۱۴قانون سال ۵۶
۱-براساس این بند ،هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستاجر بدون اذن و رضای موجر
شغل خود را تغییر دهدموجبات صدور حکم تخلیه برای موجر فراهم میاید.مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل
سابق باشد.
۲-تغییر شغل به چه معناست؟مشاغل دارای مجامع امور صنفی مخصوص به خود میباشند که هرمجمع صنفی (اتحادیه)
دارای رسته های شغلی بسیاری است.در صورتیکه مستاجر امکان ادامه فعالیت در شغل مشخص شده دراجاره نامه
را به هردلیلی نداشته باشد،یا باید با کسب اذن ازمالک تغییرشغل دهد و یا اینکه با توجه به رسته های زیر مجموعه
داخل در یک مجمع صنفی اقدام به تغییر شغل نماید.
“مثلا:مستاجری به شغل اهنگری در عین مستاجره اشتغال دارد امابه علت تغییر طرح تفضیلی شهر ودگرگونی
پهنه های کاربری بعلت الودگی ویا ترافیک و غیره شهرداری طی اخطاری شاغلین به این شغل را به جمع اوری
و تغییر الزام نموده است.حال شغل اهنگری جزو اتحادیه اهنکاران تهران بوده که دارای بیش از ۲۰ رسته شغلی
میباشد.ومستاجر برای جلوگیری از صدور حکم تخلیه میبایست یکی از رسته های زیر مجموعه اتحادیه اهنکاران
را انتخاب نماید.واین اقدام تغییر به شغل مشابه محسوب و مشمول تخلف بند ۷ نخواهد بود. ”
*نکته مهم:
هیچ مرجعی نمیتواند جایگزین اذن مالک مبنی بر تغییرشغل گردد. در واقع امرآمرقانونی به تنهایی مجوزی برای تغییر شغل
نیست،چون بررابطه طرفین قرارداد حاکم است، درصورتیکه شهرداری و یا هر ارگان دیگری به هر علتی مستاجر را از
اشتغال به شغل خاصی منع نماید این امر دلیلی برجوازتغییرشغل مستاجرمحسوب نمیگردد.زیرا قرارداد اجاره براساس
اراده دو طرف تنظیم شده والزامات ارگانهای دولتی جایگزین این اذن و توافق نخواهد بود.
بنابراین مستاجر نمیتواند برطبق طرح تفضیلی شهرداری مبنی بر تغییر پهنه کاربری شغل خود را به شغلی غیرمشابه
بدون اذن مالک تغییر دهد. وفق ماده ۶۸۸قانون مجازات اسلامی مقنن به اداره بهداشت و یا محیط زیست اجازه داده
تا درصورت تشخیص الاینده بودن شغل با طرح دعوی الزام به رفع الایندگی و الزام به منع اشتغال و یا تغییر شغل نماید
که در این دعوی مالک نیز جزو خواندگان خواهد بود، تنها الزام مقامات قانونی درتغییر شغل انهم به موجب حکم دادگاه
میبایست صورت گیرد.*
در این دادخواست
خواهان :موجر
خوانده :مستاجر
خواسته:صدور حکم به تخلیه بعلت تغییر شغل وفق بند ۷ ماده ۱۴ قانون موجر و مستاجر سال ۵۶
در این دعوی نیز تامین دلیل میتواند به موجر جهت اثبات تخلف مستاجر کمک شایانی نماید.
*وفق بند ۲ ماده ۷ قانون مزبور دریافت وجه بابت اجاره بها ازطرف مالک یا موجر دلیل بر تسلیم اوبه ادعای طرف و
پذیرش تخلفات وی نخواهد بود.*
یعنی اگر مستاجری با وجود تغییر شغل اقدام به تادیه اجاره بها نمایدو مالک یا موجر ان را دریافت کنددر دعوی
تخلیه موجر علیه مستاجر،وی نمیتواند به این امر بعنوان دلیلی بر اذن مالک بر تغییرشغل استناد کند.
از اثار مهم این دعوی سقوط کامل حق کسب وپیشه وتجارت مستاجر میباشد.
دعوی تخلیه به علت تعدی یا تفریط وفق بند ۸ ماده ۱۴ قانون سال۵۶
۱-وفق ماده ۹۵۱ قانون مدنی و۹۵۲ قانون مدنی تعدی و تفریط راتعریف کرده و در بند اول ماده ۴۹۰ نیز بدان پرداخته است.
اما مقنن در بند ۸ ماده ۱۴ تعریفی از ان ارائه نکرده است.هرانچه را که قانون مدنی تعدی و تفریط میداند این قانون نیز
پذیرفته است اما ازنظر اثار با هم تفاوت دارند.
در قانون مدنی ضمانت اجرای تعدی و تفریط الزام مستاجر متخلف به انجام شرط واجرای قرارداد است و درصورت عدم
امکان منع برای موجر حق فسخ ایجاد خواهدشد.ولی در ماده ۱۴ به عکس قانون مدنی حق تخلیه ایجاد میشودو
مستاجر نیز حقوق استثنایی خودرا که همان حق کسب و پیشه و تجارت است را از دست میدهد.
وفق مقررات مستاجر یا در مورد اجاره تعدی مینماید و یا تفریط یعنی یا کاری را انجام میدهد که نباید و یاکاری را که
باید انجام نمیدهد.پس در دادخواست حتما باید به این نکته توجه شود.
فرق تعدی و تفریط حقوقی و تخریب کیفری
تعدی و تفریط در مفهوم ماده ۱۴ قانون ۵۶ امرحقوقی صرف است وبا تخریب در امر کیفری متفاوت است .
تخریب کیفری دربند ۸ماده ۱۴تعدی و تفریط نیز محسوب میگردد ،در امر کیفری هرچیزی که سبب تضرر مالک گردد
حتی تخریب شیشه مغازه نیز تخریب است،اما درنظر بند ۸ماده۱۴ قانون ۵۶ زمانی تعدی و تفریط تلقی میگردد
که یابه پی و اساس ساختمان لطمه وارد سازد و یا در حدی باشد که قابل اغماض نباشد،و در نظر عرف یا
کارشناس تعدی و تفریط تلقی گردد،اما از جهت کیفری تنها تخریب های سنگین در لوای عنوان تعدی و تفریط میگنجد.
ضمانت اجرای تعدی و تفریط
درهر صورت تعدی و تفریط چه به صورت فعل باشد یا ترک فعل،برابر بند ۸ماده ۱۴ سبب سقوط حق کسب و پیشه
و تجارت است،وبرای موجر حق تخلیه محل را ایجاد مینماید،این حق تا زمانی که توسط مالک ساقط نگردد از حقوق
مکتسب است و بقوت خود باقیست،و هر زمان بخواهد میتواند اعمال کند.
در تعیین مصادیق تعدی یا تفریط
در هر مورد خاص ،حاکمیت عرف شرط اساسی است،زیرا هر انچه در نظر عرف تعدی و تفریط تلقی گرددبا
عمل مستاجر سنجیده میشودو در صورت مطابقت ،دادگاه از ان تبعیت میکند.
۴-در تشخیص تعدی یا تفریط جلب نظر کارشناس ضروری است.
۵-متعاقب تغییر شغل دریافت اجاره توسط موجر دلیل بر رضایت وی بر تخلف مستاجر نمیباشد.
۶-در احراز تخلف، انقضاءیا عدم انقضای مدت قرارداد بلااثر است.شمول ماده ۱۴ احراز تخلف مستاجر و ایجاد حق
تخلیه برای موجروسقوط حق کسب و پیشه مستاجراست ،زیرا مدت درقرارداد اجاره قانون سال ۵۶ استمرار دارد
و پس از انقضای پایان نمی یابد البته یکسری حقوق با انقضای مدت از مستاجر ساقط میگردد که در جای خود قابل بررسی است.
در این دعوی
خواهان :موجر
خوانده :مستاجر
خواسته :تخلیه بعلت تغییر شغل وفق بند ۸ماده ۱۴ قانون سال ۵۶
تخلیه بعلت انتقال به غیر وفق بند ۲ ماده ۱۴ قانون سال ۵۶
۱-در ماده ۴۷۴ قانون مدنی اصل بر جواز انتقال توسط مستاجرمیباشد مگر انکه خلاف ان ثابت شود،اما
در بند ۲ ماده ۱۴ قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ اصل بر عدم جواز انتقال است،در واقع حتی اگر قرارداد
در این خصوص ساکت باشد حق انتقال وجود ندارد.
۲-مقنن در این بند به قید “خود مستاجر” تاکید کرده که بنظر میرسدمقصود قید مباشرت میباشد،در قید
مباشرت مستاجر مکلف است شخصا در محل ومورد اجاره اشتغال داشته باشد اما در سلب انتقال به غیر
یا به بیان دیگر نداشتن حق انتقال ،قید مباشرت نشده و تنها حق انتقال به غیر سلب گردیده است.
۳-استخدام کارگر یا منشی انتقال به غیر نیست.
۴-انتقال به شریک مشاعی حتی اگر بدون اذن مالک نیزباشد انتقال به غیرمحسوب نمیشود، شریک
مشاعی غیر تلقی نمیگردد،زیراوی نیز همچون شریک خود در جزء جزءمورد اجاره مالک منافع است.
در این دعوی
خواهان :موجر
خوانده:مستاجر اول و مستاجر دوم (منتقل الیه)
خواسته :تخلیه بعلت انتقال به غیر به استناد بند ۲ماده ۱۴قانون سال ۵۶
دراین دعوی تامین دلیل و شهادت شهود میتواند در جهت اثبات تخلف مستاجر به کمک موجر بیاید.
ضمانت اجرای تخلف از این شرط سقوط نصف حق کسب و پیشه مستاجر میباشد.
دعوی تخلیه جهت عدم پرداخت اجاره بها طبق تبصره ۱وبند ۹ماده ۱۴ قانون سال ۵۶
۱-در صورتیکه مستاجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون ازپرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری کند
در صورتیکه سنداجاره رسمی باشد با ابلاغ دفترخانه و صدور اجراییه و در صورت عادی یا شفاهی بودن
اجاره نامه با ابلاغ اظهارنامه ظرف ۱۰روزبه مستاجر مهلت داده میشود تا نسبت به پرداخت اقدام نماید
درصورتیکه پس از صدور اجراییه پرداخت انجام شود اجراییه ثبت متوقف میشود،واگر قبل از صدور حکم
در دادگاه درسند عادی یاشفاهی تادیه انجام گردد،علاوه بر اجاره بها، صدی بیست ان به نفع موجر در
صندوق دادگستری تودیع شود حکم تخلیه صادر نمیشود.
۲-در اسناد اجاره رسمی ارسال اخطاریه توسط دفترخانه تنظیم کننده سند ضروری است.
۳-ارسال اظهارنامه در اجاره های عادی ،شفاهی ،عملی توسط موجرضروری است.
۴-تخلیه در اسناد رسمی اجاره در صلاحیت دوایر ثبت میباشد.
۵-در اجاره نامه های عادی وشفاهی و عملی دادگاه محل وقوع عین مستاجره صالح به رسیدگی میباشد.
دراین دعوی
خواهان :موجر
خوانده :مستاجر
خواسته :تخلیه بعلت عدم پرداخت اجاره بها به استناد بند ۹ماده ۱۴قانون سال ۵۶ وتبصره ۱ و مطالبه اجور معوقه
نکته*ضمانت اجرایی تخلیه به استناد این بند نیز سقوط حق کسب وپیشه مستاجر متخلف میباشد.*
الزام موجر به تنظیم سند رسمی اجاره به استناد ماده ۷ قانون سال ۵۶
۱-درصورتیکه بین طرفین توافقی در خصوص تنظیم قرارداد و یاتمدید ان وجود نداشته باشد میتوانند جهت الزام موجر
به دادگاه محل وقوع عین مستاجره مراجعه نمایند.
۲-نظر به اینکه ازجمله امتیازات قانون سال ۵۶ مستمر شدن رابطه استیجاری و ایجاد حق کسب و پیشه و تجارت
برای مستاجر است ،لذاجهت تمدید قرارداد نیاز به تذکر انقضای مدت نیست و اجار ه نامه هایی که درمقام تجدید
و یا تمدید رابطه استیجاری قبلی تنظیم میگردد در واقع همان قرارداد قبلی است،و سکوت یا عدم اراده طرفین همان
حکم را دارد مگر اینکه بخواهند اراده جدیدی راهمراه با شرایط جدیدبر رابطه خویش اضافه کنند.
در این دعوی خواهان میتواند موجر و یا مستاجر باشد و خوانده نیزهم،زیرا در نص ماده امده هریک میتوانند برای تنظیم
اجاره درصورت عدم توافق به دادگاه مراجعه نمایند.
خواسته:الزام به تظیم سند رسمی اجاره میباشد.
دعوی تعدیل اجاره بها وفق مواد ۳و۴قانون سال ۵۶
۱-سپری شدن ۳ سال از اخرین استفاده عین مستاجره توسط مستاجرو یا سپری شده ۳سال از تاریخ صدور رای
قطعی مبنی بر تعدیل اجاره بها
۲-تاریخ تقدیم دادخواست قاعده کلی در تعیین و تعدیل اجاره بها ومابه التفاوت ان میباشد.اصولا تعدیل اجاره بها
از سوی موجر صورت میگیرد و در اینجاتعدیل به معنای افزایش است.
۳-دعوی تعدیل اجاره بها مالی است.
۴-تعطیل بودن محل استیجاری تاثیری در انجام تکالیف قراردادی مستاجر ندارد.
۵-انواع تعدیل ،قراردادی و قضایی میباشد.در تعدیل قراردادی طرفین عقد با شرایط قانونی و با توافق یکدیگربر
میزان اجاره بها میافزایند. اما در تعدیل قضایی بواسطه عدم توافق طرفین در تعیین وافزایش اجاره بها به دادگاه
مراجعه میکنند.
در این دعوی
خواهان :موجر
خوانده : مستاجر
خواسته : الزام به تعدیل اجاره بها و مطالبه مابه التفاوت ان طبق قانون سال ۵۶
دعوی الزام به انجام تعمیرات اساسی وفق ماده و ۲۱و۲۰ قانون سال ۵۶
۱-قانون مدنی و قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ ،نحوه استفاده متعارف از عین مستاجره راتکلیف مستاجر دانسته
و در صورت ورود ضرر به موجر ملزم به جبران خسارت میباشد،از طرفی انجام تعمیرات جهت استفاده بهینه با موجر است .
معیار تشخیص تعمیرات اساسی و کلی و میزان و ضرورت ان با کارشناس است،اینکه به اصل بنا مرتبط است یا خیر ..،
۲-در خصوص تعمیرات جزیی دو فرض وجود دارد “که در یک مورد شامل تعمیراتی است که عرف از ان اغماض کرده ،
یعنی به میزانی نیست که مستاجر بتواند از موجر بخواهد و یا ارزش طرح دعوی را ندارد ،ودر فرض دوم تعمیراتی هستند
که به پی و اساس ملک مرتبط نبوده و از درجه اهمیت کمتری برخوردار است اما درهرحال مستلزم انجام اقدام و صرف هزینه
است،که قابل اغماض نمیباشد.در این فرض قانون سال ۵۶ ان را بر عهده مستاجر گذارده ولی قانون مدنی در حدی که برای
امکان انتفاع باشد رابر عهده موجر قرارداده است.
۳-درصورت تعدد موجرین طرح دعوی باید بطرفیت همگی انجام شود.چرا که اگر همگی طرف دعوی نباشند صدور حکم و
اجرای ان عملی نخواهد بودو اصولا تصرف در املاک مشاعی باید با اجازه همگی باشد.
۴-هزینه های انجام شده در تعمیرات ضروری بوده و عرف ان را قبول دارد،اما قانونگذار در ماده ۲۱ قانون سال ۵۶ به مستاجر
حق داد تا معادل ۶ ماه اجاره بها ،ان را به حساب موجر محاسبه نماید.
۵-مسلما میزان اجاره بها یک مغازه تابع قانون ۵۶با مغازه تابع قانون سال ۷۶ قابل مقایسه نمیباشد،حال در صورت افزایش
هزینه های انجامی توسط مستاجر البته با نظر دادگاه و بررسی کارشناسی میتوان نظر به اینکه انجام تعمیرات اساسی
با مالک بوده ان را وفق قانون و اصول کلی حقوقی از مالک مطالبه نمود.
در این دعوی
خواهان : مستاجر
خوانده :موجر
خواسته : الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی وفق مواد ۲۰و۲۱قانون سال ۵۶ و در صورت عدم انجام مطالبه هزینه
تعمیرات وفق نظر کارشناس رسمی دادگستری
۶-در برخی موارد مستاجر مانع انجام تعمیرات توسط موجر میشودکه در اینصورت مالک ابتدا الزام وسپس علاوه بر تخلیه
مستاجر درصورت فوریت تعمیرات وبیم ورود ضررغیر قابل جبران ،میتواندکلیه خسارات خودرا از مستاجر مطالبه نماید.
دعاوی تحت شمول ماده ۱۵ قانون موجر و مستاجر سال ۵۶
در این دعاوی مستاجر هیچ تخلفی مرتکب نشده بلکه موجر بدلیل نیاز شخصی ،جواز تخریب و نوسازی و غیره قصد
تخلیه مستاجر را دارد،که در این موارد علاوه بر اثبات نیاز شخصی و سپری نشدن مدت مقرر در جواز ساخت ،
باید حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر رابا توجه به نظریه کارشناسی پرداخت نماید تا دادگاه در صورت احرازموارد
فوق رای به تخلیه صادر کند.
نکته*در دعاوی مذکور درردیف خواسته طرح جهات متفاوت وفق رویه قضایی مورد پذیرش قرار نمیگیرد،زیرا اعتقاد
براین است که اثبات هریک از جهات تخلف روش های خاص به خود را دارد ودربعضی موارد ضمانت اجرای ان سقوط
کامل حق و کسب و پیشه و در بعضی سقوط نصف ان است بنابراین در ردیف خواسته درنوشتن جهات مختلف دقت نمایید.*
شما میتوانیدجهت انجام مشاوره حقوقی با قسمت مشاوره انلاین سایت ارتباط بگیرید.