دعاوی تصرف و مالکیت
در ابتدا که نام دعاوی تصرف به میان می اید تنها دعاوی ثلاث به ذهن متبادر میگردداما دعوی خلع یدبعنوان
دعوی مالکیت ودعوی تخلیه ید نیز باید در کنار این دعاوی مورد بررسی قرارگیرد.تانکات مهم و قابل استناد
در این دعوی مشخص گردد و تشابهات و موارد افتراق این دعاوی معین شود تا از طرح دعاوی غلط در
دادگاهها جلوگیری گردد.
دعاوی تصرف که به دعاوی ثلاث معروف میباشند عبارتنداز:
۱-دعوی تصرف عدوانی
۲-دعوی ممانعت از حق
۳-دعوی مزاحمت
دعوی تصرف عدوانی
در بحث تصرف عدوانی ابتدا میبایست این دعوی را با دعوی خلع یدوتخلیه ید مقایسه و بررسی نمود.وجه
اشتراک هر سه دعوی اینست که روی اموال غیر منقول قابل تصور است. دعوی خلع ید : دعوی مالکیت
اموال غیر منقول است ،واختلاف خواهان و خوانده تنها روی مالکیت مال غیر منقول است. وفق ماده ۳۵
قانون مدنی “تصرف بعنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگراینکه خلاف ان ثابت شود.”دراین دعوی خواهان
با در دست داشتن سند مالکیت مدعی است ودرصورتیکه سند مالکیتی وجود نداشته باشد ایا دادگاه
اجازه احراز مالکیت به خواهان را به استناد ماده فوق با سایر ادله مانند شهادت شهود،تامین دلیل و غیره
را میدهد؟دادگاه فقط باید مالکیت را احراز نماید،حال باید دید ملک سابقه ثبتی دارد یا خیر.حال سابقه
ثبتی یعنی چه؟وفق مواد ۹ تا ۲۱ قانون ثبت متصرف هرملکی در زمان توزیع اظهارنامه مراتب تصرف ودلیل
ان رابه نماینده ثبت ارائه داده و پس از اخذ برگ اظهارنامه ان را با توجه به مشخصات ملک خود و حدود
اربعه ان پر مینماید و به نماینده ثبت مسترد و در دفتر توزیع و ثبت نام اظهارنامه درج میگردد.سپس توسط
نماینده بابررسی صورتجلسه تصرف ،پلاک کوبی انجام و با انجام اگهی نوبتی جهت تحدید حدود کلیه
مجاورین دعوت میشوند تا در صورت اعتراض مراتب را ظرف مهلت قانونی اعلام دارند درصوتیکه اعتراضی
نباشد پس از تحدید حدود ملک در دفتر املاک وفق ماده۱۹ قانون ثبت درج و سپس وفق ماده ۲۱ سند
رسمی صادر میگردد و براساس ماده ۲۴ همان قانون هیچ اعتراضی پس از سپری شدن مواعد تعیین
شده پذیرفته نبوده و امکان ابطال جریان عملیات مقدماتی ثبت وجود نخواهد داشت.حال اگر شخصی
هیچ یک از مراحل فوق را جهت ثبت ملک خودطی نکرده باشد ملک فاقد سابقه ثبتی خواهد بود و در
صورتیکه در هرمرحله از عملیات مقدماتی باشد ملک را جریانی و دارای سابقه ثبتی مینامند.
اکثر اموال غیر منقول سند رسمی دارند یا در جریان ثبتی هستند. پس سابقه ثبتی دارند ولی اموال غیر
منقولی که نه درجریان ثبت بوده و نه به تنظیم سند وفق ماده ۲۲ قانون ثبت رسیده است،که با استعلام
از اداره ثبت این امر مشخص میشود دادگاه باید این امکان را بخواهان بدهد تا ازطریق سایر ادله وفق ماده
۳۵ قانون مدنی مالکیت خود را احراز نماید.(در رویه قضایی خواهان بایدسند رسمی خود را ضمیمه
دادخواست نماید.) که رای وحدت رویه شماره ۶۷۲مورخ ۱/۱۰/۱۳۸۳دیوان عالی کشورنیز این امر راتایید
کرده است.خواهان باید امکان اثبات مالکیت خود را با ادله دیگر داشته باشد.حال اگر شخصی ملکی دارای
سند رسمی را ازدیگری خریداری نماید و فروشنده ملک را تحویل خریدار ندهد ،طرح دعوی صحیح در اینجا
اینست که خریدار تنها می بایست دعوی الزام به تحویل مبیع یا الزام به انجام تعهدات قراردادی را مطرح
نماید نه خلع ید.
نحوه تنظیم دادخواست در این دعوی
خواهان : مالک (دارنده سند رسمی )که البته باید در رویه قضایی امکان احراز مالکیت با روشهای دیگر نیز
داده شود.
خوانده :کسی که بدون داشتن سند مال غیر منقول را تصرف نموده ولی مدعی مالکیت میباشد.
خواسته : خلع ید
منضمات : سند مالکیت ، تامین دلیل ،شهادت شهود
دادگاه صالح : محل استقرار مال غیر منقول .
نوع دعوی :دعوی مالی غیرمنقول است.در صورت مشاع بودن مالکیت وفق ماده ۴۳ قانون اجرای احکام
مدنی از کل ملک خلع ید صورت گرفته ولی تحویل هیچیک از مالکین مشاعی تا تعیین تکلیف از طریق
قانون افراز و فروش اموال مشاع نخواهد شد.
دعوی تصرف عدوانی
در دعوی تصرف مبنا جلوگیری از تشکیل دادگستری شخصی است، ولو اینکه شخص مالک است ودارای
سند رسمی است حق ندارد با قهر و غلبه متصرف را ازملک بیرون نماید بلکه باید دعوی خلع ید مطرح
کند. در دعوی تصرف عدوانی که عدوانی بودن تصرفات لاحق مبنای ان میباشد،وفق ماده ۱۵۸ قانون ایین
دادرسی مدنی “دعوی تصرف عدوانی ، ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال
غیر منقول را از تصرف وی خارج کرده…..” مطرح است .
ارکان دعوی تصرف عدوانی چیست ؟
*سابقه تصرف خواهان،که الزاما مالک بودن و دارای سند رسمی بودن ملاک نیست .
*لحوق تصرفات خوانده
*با قهر و غلبه و عدوانی بودن تصرفات
در دعوی تصرف عدوانی احراز مالکیت نیازی نیست ،کمااینکه دردادگاه ها به مالکیت نیز توجه میشود ،
اما نکته مهم سبق تصرف خواهان و لحوق تصرف خوانده و عدوانی بودن و با قهر و غلبه بودن تصرفات
است .تنهادر دعوی تصرف عدوانی کیفری میبایست مالکیت احراز شود وتنها با دردست داشتن سند
مالکیت امکان طرح شکایت وجود دارد .دعوی تصرف عدوانی قبلا بصورت قانون خاص تحت عنوان قانون
اصلاح قانون جلوگیری از تصرف عدوانی در ۱۳۵۲/۱۲/۰۶ مطرح بوده که سپس در سال ۱۳۷۹وارد قانون
ایین دادرسی مدنی شد.)که در ماده ۲ ان قانون برای طرح دعوی تصرف ومزاحمت و ممانعت از حق مهلت
یکماهه در نظر گرفته است ،در واقع مرورزمان طرح شکایت سپری نشدن بیش از یکماه از وقوع تصرف و
مزاحمت وممانعت از حق تعیین شده است.در قانون ایین دادرسی مدنی مصوب سال ۱۳۱۸ در خصوص
تصرف عدوانی ماده خاصی وجود نداشته است.
نحوه تنظیم دادخواست در این دعوی
خواهان : متصرف سابق
خوانده : متصرف جدید و عدوانی بودن تصرفات
خواسته : رفع تصرف عدوانی
دادگاه صالح : دادگاه محل وقوع ملک
دعوی غیر مالی محسوب میشود.و احراز عدوانی بودن تصرفات لاحق از مهمترین ارکان این دعوی است.
دعوی تخلیه ید
دعوی تخلیه نیز روی اموال غیر منقول قابل طرح است اما برخلاف دعاوی فوق ید متصرف ازابتدا عدوانی و
یا بدون اذن نبوده است درتفاوت اصطلاح خلع ید و تخلیه ید باید گفت :در خلع ید، که معنای لغوی ان قطع
کردن دست شخص غاصب است شخص بدون اذن و اجازه مالک وارد ملک وی شده است ولی در تخلیه
ید شخص غاصب محسوب نمیشود. در تخلیه یداختلاف نه سر مالکیت است نه تصرف ،شروع تصرفات با
اذن خواهان یا مالک میباشد و ادامه تصرفات محل اختلاف طرفین است چرا چون خواهان مدعیست که
هیچ اذنی بر ادامه تصرف نداردولی خوانده مدعی وجود اذن میباشد برای همین ادامه تصرفات محل نزاع
میباشد.
مثلا :الف ملک را به ب اجاره میدهد و ادامه تصرفات محل بحث است ،مستاجر مدعی باقی بودن مدت
اجاره است ولی موجر بعکس ان اعتقاد دارد ،و مدعی است مدت اجاره پایان یافته است ،در این حالت
باید دعوی تخلیه ید مطرح نماید.در دعوی تخلیه نیز مالکیت محل بحث نیست ،مناقشه بر سر ادامه
تصرفات مستاجر میباشد،پس در دعوی تخلیه ید نه بحث بر سر مالکیت خواهان است زیرا محل نزاع
نیست ونه تصرفات خوانده عدوانی است بلکه مالک خود ملک را به خوانده اجاره داده است و شروع
تصرف با اذن مالک بوده نکته مشروعیت ادامه تصرفات است .دعوی تخلیه ید تنهاویژه رابطه استیجاری
نیست هر کجا یک ملک با اذن مالک در اختیارطرف قرار گیرد و سپس مالک ازطرف ملک خود را بخواهد
دعوی قابل بررسی دعوی تخلیه ید است حال ممکن است تصرف بواسطه هر نوع اذن مالک اغاز شود از
جمله رابطه استیجاری .
نحوه تنظیم دادخواست د راین دعوی
خواهان : موجر یا مالک
خوانده : مستاجر یا متصرف (که شروع تصرفات با اذن بوده است)
خواسته : تخلیه ید
دادگاه صالح : دادگاه محل وقوع ملک
این دعوی غیر مالی است،و خوانده باید مشروع بودن ادامه تصرفات خود را به اثبات برساند.در بحث
دعاوی ثلاث ابتدا به دعوی تصرف عدوانی پرداختیم وسپس این دعوی را با دو دعوی خلع ید و تخلیه ید
مقایسه کردیم. حال دعوی مزاحمت و ممانعت از حق بررسی خواهد شد.
دعوی ممانعت از حق
وفق ماده ۱۵۹ قانون ایین دادرسی مدنی ممانعت از حق “تقاضای کسی است که رفع ممانعت از حق
ارتفاق یا انتفاع خود را در ملک دیگری بخواهد.”
تصور کنید دو ملک که در مجاورت هم هستند صاحب ملک الف ازملک ب مجری اب دارد،یا محل عبور دارد
نکته مهم اینکه حتی در صورتی که در سند حق ارتفاق یا انتفاع نباشد ولی ازقدیم الایام مالک ملک الف
از ملک ب عبور و مرور میکرده و یا حق مجری اب داشته است ،مالک ملک ب اقدام به ممانعت از عبور
ملک الف یا مجری اب مینماید ، نکته مهم دراین دعوی اینست که ایا الف از قدیم از ملک ب عبور و مرور
داشته و یا حق مجری داشته،حتی با فرض اینکه در سند مالکیت حق ارتفاق و یا انتفاع برای وی تعریف
نشده باشد،حال ایا ب بدون دلیل ومستند قانونی مانع عبور ومروریا مجری اب شده است؟نکته حائز
اهمیت و باریک بین دعوی مزاحمت و ممانعت از حق همین است در اینجا دو دعوی قابل طرح است .اول
اینکه مالک ملک میبایست در دادگاه دعوی الزام به رفع مزاحمت ملکی را به استناد سند رسمی مطرح
نماید وخود حق ممانعت از حق را ندارد،و دوم اینکه مالک ملک الف میتواند دعوی ممانعت از حق را مطرح
نماید.دراین دعوی دادگاه وارد این امر میشود،که ایا خواهان بعنوان ارتفاق وانتفاع سال ها ازملک استفاده
میکرده و خوانده بدون مجوز قانونی ممانعت نموده است نداشتن حق ارتفاق و یا انتفاع برای ملک مجاور
در سند رسمی تنها حق طرح دعوی الزام به رفع مزاحمت ملکی رافراهم میاورد. نکته مهم در این دعوی
اینست که ایا سابقه استفاده بعنوان حق ارتفاق یا انتفاع وجود دارد یا خیر؟ نه داشتن حق وفق سند.
البته در رویه قضایی دادگاه ابتدا به اسناد رسمی توجه کرده و سپس با توجه به سایر ادله اثبات حقوق
فوق را احراز مینماید.مثال”الف متعهد میشود در صورتیکه ب در کنکور قبول شود حق انتفاع بمدت
یکسال از ویلای خود را در شمال به بوی بدهد و این تعهد بصورت کتبی تنظیم میشود،حال ب در کنکور
قبول میشود ولی الف اجازه استفاده به ب را نمیدهد ایا ب میتواند به استناداین تعهدنامه از الف
دعوی ممانعت از حق مطرح نماید؟
خیر،چرا چون ب حق دارد ولی سابقه استفاده وجود ندارد،در دعوی ممانعت ازحق سابقه استفاده شرط
اساسی طرح دعوی است.”باید ب الزام به اجرای تعهدات قراردادی را خواستار شود.
در این دعوی :
خواهان :مدعی دارا بودن حق ارتفاق و انتفاع
خوانده : مالک ملک مجاور
خواسته: طرح دعوی ممانعت از حق
دادگاه صالح : محل وقوع مال غیر منقول
وجود سابقه استفاده بعنوان ارتفاق و انتفاع و ممانعت توسط خوانده و عدوانی بودن ممانعت .این دعوی
غیر مالی است.
دعوی مزاحمت ازحق
در دعوی مزاحمت از حق ،شخصی متصرف یک ملک میباشداعم از خادم ،مستاجر،سرایدار،مالک وغیره و
دیگری برای تصرفات وی ایجاد مزاحمت نماید و ایجاد مزاحمت باید مستمربوده وتکرارشود و با یک بارانجام
فعل عنوان مزاحمت ندارد،مثلا الف ازملک وی بدون اذن عبور نماید و یا با ایجاد صدا مزاحم وی گردد نکته
مهم اینکه مزاحمت بایداشکارباشد ،و شخص قصد مزاحمت رانیز داشته باشد. تفاوت تصرف عدوانی و
دعوی مزاحمت از حق در اینجا اینست که دردعوی تصرف عدوانی شخص کل ملک را متصرف میشود ولی
دردعوی مزاحمت برای تصرفات مالک ایجادمزاحمت مینماید.حال مزاحمت اشکال مختلفی خواهدداشت.
ماده۱۶۰قانون ایین دادرسی مدنی در تعریف این دعوی بیان میدارد:”دعوایی که متصرف مال غیرمنقول
درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را میکند که نسبت به متصرفات او مزاحم است.”
در اینجا بحث مالکیت مانند دعوی تصرف عدوانی حقوقی مطرح نمیباشد.
در انتهای ماده ۱۶۰ دقیقا تفاوت تصرف عدوانی و مزاحمت بیان شده است .”بدون اینکه مال را ازتصرف
متصرف خارج کرده باشد.”گاهی ممکن است فعل واحد دارای عناوین متعدد باشد در ایین دادرسی مدنی
در بحث دعاوی ثلاث این امر مطرح میشود یعنی شخص میتواند به استناد فعل واحد دعاوی متعدد ثلاث را
مطرح نمای.نکته حائز اهمیت در این دعاوی اینست که :تمامی دعاوی مطروحه فوق تنها در اموال غیر
منقول قابل طرح میباشند.
در این دعوی :
خواهان: مالک یا متصرف
خوانده : متصرف یا مزاحم
خواسته: الزام به رفع مزاحمت ملکی
دادگاه صالح : محل وقوع مال غیر منقول
این دعوی غیر مالی است .و با تامین دلیل و شهادت شهود و در صورت لزوم ارجاع به کارشناس قابل اثبات میباشد.
شما میتوانیدجهت انجام مشاوره حقوقی با قسمت مشاوره انلاین سایت ارتباط بگیرید.